2012年，楼市调控进入最严厉的一年，深圳限贷令已执行两年，在限贷令下，许多购房者由于对政策没有清晰的认识，签了买卖合同，但没通过银行贷款审核而引起的退房纠纷屡有发生，当真的必须要违约时，到底是谁的责任?
贷款不成无法退回定金
【个案】
陈先生结婚前在外地工作时曾贷款买过一个小户型，已还清贷款，后来调到深圳工作，将那套小户型卖了。2009年为了给父母在老家买个房子养老，又与父母联名买了一套两居室。今年陈先生结婚了，与老婆在宝安老城区一个中介看中了一套小三房的二手房，并与卖家谈成交易，以113万元购买此房，并签定了定金协议，支付1万元定金。10天后，双方签定了买卖合同并支付六成首付68万元。然而陈先生在向银行申请贷款过程中，银行查出陈先生之前产生过两次购房贷款，判定陈先生此次为第三次买房，拒绝了陈先生的贷款申请。由于中介急于将房子卖掉，在付定之前没有核实陈先生是否具备贷款资格，这让陈先生很郁闷，因为在合同里，没有写上万一出现类似情况的免责条款，算是陈先生毁约，在跟卖家协商退定金不成的情况下，最后无奈损失定金1万元，才解除了原来签定的合同。
【分析】
深圳限贷令：2010年深圳发布限购令表示，对于深圳市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭)，限贷款购买2套住房;对于能够提供在深圳市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限贷款购买1套住房。第一套房的贷款是首付3成，贷款7成，第二套房的贷款是首付6成，贷款4成。不发放第三套住房的贷款。对不符合规定条件者，房地产主管部门将不予以办理备案和登记过户，由此造成的法律责任由买卖双方自行承担。
【专家建议】
买房是人生大事，涉及中介、开发商、卖家、银行等多个环节，具有一定的复杂性，建议购房者在购房前自己要了解深圳市相关的政策法规，确定自己是否属于限贷的范围。中原地产宝安运营总监邓昌洪特别提醒购房者在买二手房时，一定要选择有在银行备案，与银行有固定合作的品牌中介公司，这些中介公司的业务人员一般具备专业的贷款知识，会帮购房者分析和预先审核购房者贷款所属情况，别贪图省中介费而选择不正规的小中介。在签定房屋买卖合同时更要谨慎，对于能预计出现的风险及解决方法，都要与卖家协商白纸黑字写在合同上，以免为自己埋下法律风险，并因此带来损失。
