最近中国工商银行、农业银行、中国银行及建设银行日前共同研究差别化房贷政策，其中提到“切实满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求，合理权衡定价，在基准利率之内根据风险原则合理定价。”所以，这一消息出来，国内媒体都理解为这是四大行将对首套房贷将采取优惠利率，以此来给鼓励民众进入住房市场的住房政策松绑。
看到这则消息，实在是令人十分震惊。不知是这些信息没有表述清楚，还是媒体理解有误。如果按照对银行行为这样理解，其实是鼓励国内居民进入高房价的市常因为，在早几年，在错误的房地产政策引导下，国内房地产市场价格早已经快速飚升到高位，这个市场早已是一个投资投机为主导市常在这样一个市场，由于投机炒作者出价水平远远高于住房消费者的价格水平，由于消费者的支付能力有限，住房消费者早就被挤出了市常如果这种住房市场的价格没有大幅的调整，让房地产市场性质发生根本上的转型，那么住房消费者是没有支付能力进入这个市常即使是让住房消费者通过各种优惠政策进入，同样是进入一个高房价高风险的市常如果银行以一点优惠利率或蝇头小利来诱使住房消费者进入这个市场，这不仅是让住房消费者进入了一个高房价的市场，而且也是让这些支付能力极弱的民众来承接已经吹得巨大的房地产泡沫。如果政府要求银行这样做，对住房消费者来说，是一个不公不平不义的行为。在此，政府所谈的民生问题荡然无存。
比如，有媒体这样计算，按照差别化的住房信贷政策，一个人购买住房一套，首套住房首付比例3成，利率为基准利率。以贷款100万20年还清为例，如果是执行基准利率，月供为7783元，总利息867927元;而如果能打9折，月供则减少为7364.76元，每个月可少还400多元，总利息更是减少100385元为767542元。这些信贷政策变化，看上去对住房购买者是有利，实际并非如此。
我们可以看到，上述这种计算是建立在以下几个假定前提上的。一是这个购买住房者所签订的购买住房贷款合同是固定利率。即购买住房时所签订的合同利率条款20年不会变化。但是，从目前国内的情况来看，住房按揭贷款合同都是浮动利率，购买住房者贷款利率是随着市场及政策变化一年一次调整的，而且未来利率上升的概率应该大于利率下降的概率。
二是这种计算假定住房的价格在现有的基础上只会上升而不会下跌。可以说，就当前国内住房市场存在巨大的泡沫而言，当前的房价基本上处于高位。在这种情况下，无论是政府通过宏观调控人为挤出房地产泡沫，还是继续让房地产泡沫吹大最后自然破灭，国内当前房地产泡沫破灭是必然的，因此房价下跌也是必然。这是谁是不可改变的必然趋势。只不过，这种泡沫破灭的方式不同所付出代价不一样而已。政府通过房地产宏观调控人为挤出房地产泡沫所付出代价小一些，否则让房地产泡沫自然破灭，那么整个中国将要付出沉重代价，日本及美国都有前车之鉴。既然房价会下跌，那么住房按揭贷款的利率优惠对购买者成本减少与房价下跌减轻的负担是微小的。以下我对住房价格变化、利率变化作个比较，就知道这种政策对谁有利，谁无利了。
