近日，市场有地产代理及发展商反映，随着资金逐步宽松，深圳部分中小银行将首套房贷利率由原来的1.1倍下调至0.9倍或下调至基准利率，而且办理房贷亦无需再排队。我们认为，银行下调房贷利率的趋势正在蔓延，一季度流动性相对充裕，银行放贷转向宽松。而从稳增长的政策角度来看，房地产板块面对的市场环境将有所好转。
一、银行下调房贷利率的趋势蔓延
与去年12月中上旬中央的密集表态不同的是，当前对于房地产调控是否应该放松的争论暂时进入静默期。中央在年底的多次表态或意在为今年的楼市政策定下基调，而随着新年的来临，这种调控压力似乎有所缓解。
表现最为明显的便是银行下调房贷利率趋势的蔓延。早在12月中旬，市场就有消息传出，在存款准备金率下调之后，流动性紧张的局面稍有缓解，北京广州等部分中心城市的首套房商业贷款利率从普通上浮向基准利率回归。在北京，部分优质客户甚至可以享受小幅折扣优惠。此次再次传出消息，深圳首套房贷利率普遍下调，而且办理房贷业务也不用排队，反映出房贷利率下调趋势的蔓延。
一方面，每逢年初银行信贷额度宽松，加上去年年底下调存款准备金和今年中央"稳增长"调控下定调货币政策转向"定向宽松"为房贷利率的下调创造了有利环境。另一方面，楼市成交持续低迷，房贷市场规模萎缩，银行间的竞争也日趋激烈，各银行为缓解业绩压力因而对利率进行小幅下调也就不难理解了。因此我们推测，未来银行下调房贷利率特别是首套房贷利率的地区和银行或越来越多。
二、房地产市场环境或将缓和
尽管面临中央政府高压的表态，但随着房地产市场成交的萎缩和土地市场流拍的增多，地方政府在调控力度上与中央讨价还价的冲动正在增大。地方政府既希望控制房价达到调控目标，同时也希望维持交易量，以保证地方经济的稳定增长。
有数据显示截至去年底，实施限购令的46个城市中仍有20个左右的城市对今年是否继续限购未作明确表态。尽管住建部要求限购令继续执行，但这些地方政府的暖味态度显然是有所保留的。不做明确表态可视为继续执行，而一旦将来情况出现变化，也可以相机而动。我们认为，今年一季度将成为楼市重要观察期，此前已有消息传一些地方政府正考虑对房地产调控措施予以微调，并可能在三月份的全国人大会议上提交相关建议。
值得关注的是，中央相关部门的表态也出现"微调".住建部在定调2012年楼市调控时，除了继续坚持房地产调控不动摇，加强新开工建设保障房和棚户区改造之后，还增加了支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求的内容。此外住建部去年年底还曾表示，政府要消除非户籍人员购买当地商品房的制度性障碍，营造比较好的市场环境。这些新的表态与以往相比出现新的变化，似乎在为未来调控结构性微调预留空间。加上市场上关于房产税试点将推广至广州南京等城市的传闻，调控方式转变的预期也有所增强。
