3月1日公布的“二手房个税将由1%改为差额20%”的楼市新政令二手楼市交易量大增。那么，何为“个人所得税”？国五条细则中强调的“个人所得税”究竟会如何征收？相关税费如何界定？让我们听听相关专业人士的详细解读。
何为个人所得税
根据1994年实施的个人所得税法规定，“财产转让所得”应按20%的税率缴纳个人所得税，这其中包括房产。
征收方式为，1、查验征收：纳税人能够提供房屋原值等费用发票的，个人所得税=(计税价格-原值-契税-相关税费-合理费用)×20%
2、核定征收：纳税人不能提供房屋原值等费用发票的，个人所得税=计税价格×1%
相关税费的界定
南京市税务部门相关人士告诉记者，关于个人所得税的计征方式历经多次调整，目前执行的规定是，除了满5年且是家庭唯一住房(两个条件需同时具备)之外，其余房产一律要征收卖房人的个人所得税，征收方式通常是按核定征收，也就是售房总价的1%计算。“好处就不用多说了，卖过房子的都很清楚，主要就是省钱”，该人士称，也有卖房人选择按差额的20%缴纳，因为其房子增值慢，差价部分很少，但是这种情况占总数的0.1%都不到。
根据国务院“国五条”细则的要求，凡是能查询到原值的，都必须要按查验征收的方式，也就是所谓的差额的20%，那么在计算税额时，计税价格、原值、契税都好计算，“相关税费”和“合理费用”究竟该如何界定呢？
该人士告诉记者，“相关费用”是指转让房产时缴纳的营业税、建设费、教育费附加及印花税、土地增值税等费用，就南京市而言，主要是5.6%的营业税。“合理费用”则包括装修费、手续费、公证费等，尤其要说明的是，装修费是有限额标准的，商品房最高可以扣除房屋原值的10%，公有住房、经适房最高可以扣除原值的15%。
个税的精准计算
假设一套100万购入的房产，现在以200万的价格出售，按照查验征收的话，计税价格为200万，原值为100万，契税为1万(假设购入时税率为1%)，相关税费(主要为营业税)是11.2万元，合理费用为装修费(15万，能提供发票)、手续费、公证费合计5000元，那么其需缴纳的个人所得税为(200-100-1-11.2-15-0.5)×20%=14.5万，并非是买卖价差的20%即20万元。
二手房交易三大税种
首先，当然是前面所说的个人所得税。
除个人所得税，二手房交易的主要税费还有契税和营业税。按现行税率，个人购买144㎡及以上住房契税按4%收；个人购买90㎡～144㎡住房及购买90㎡以下但属于二次购房的(包括变更房产姓名为配偶、未成年子女的)契税按2%收；个人首次购买住房，且建筑面积在90㎡以下(含)契税按1%收。
营业税方面，个人将购买不满5年的非家庭唯一用房对外销售的，以交易全额征收营业税，即全部房价乘以5.69%；个人将购买满5年(含5年)的非家庭唯一用房或者不足5年的唯一用房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款的差额征收营业税，即房屋差价乘以5.69%；个人将购买满5年(含5年)的唯一家庭用房对外销售的免征营业税。
