现在，由于家庭人口变化、工作地点变化等原因，不少市民面临换房的问题。但是，怎样才能确保顺利换房呢？业内人士建议，先卖后买可以合理避税，还能巧用贷款省利息，此外换房还要注意过渡问题。

买房必须弄清政策
王先生是外地人，来南京工作两年多了，在南京已经买了两套房，但是面积都不足60平方米。近期，他计划卖掉一套小房子，再买一套60平方米的房子在南京落户。很快，王先生朗诗熙元一套40多平方米的房子就顺利出售了。然而，签完合同后他才发现，受限购令的限制，他根本无法在南京购买第二套房。得知这种情况后，王先生决定房子不卖了，最终只能赔偿买房人一笔钱作为违约金。
2011年2月19日起，南京实施的限购令规定，“对已有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供1年以上(含1年)纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，可新购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供1年以上(含1年)本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市区内向其销售住房。”即本地人不能购买第3套房，外地人不能购买第2套房。业内人士指出，买房之前一定要弄清楚相关政策，最好向相关部门咨询确认后再出手。

“先卖后买”最保险
    近日，吕小姐看中了升州路附近天安恒隆花园一套120多平方米的房子，总价270多万元，她对地段户型和价格都比较满意。尤其让她动心的是，小区内其他同类房源单价比这套房高了1000到2000元/平方米，这套房子报价是最低的。因为怕这套房子被别人买走，她看完房第二天就交了定金，随后便开始筹集房款。吕小姐的计划是，把自己江宁天地新城一套100多平方米的房子卖掉，能筹集100多万元，作为买这套房的首付款，其他房款则通过贷款来解决。然而，她卖房过程中却遭遇难题，挂牌卖了一个多月都没卖掉。约定付首付款的日期就要到了，她却拿不出钱来。如果最终吕小姐违约，按照合同约定，她不仅5万元订金拿不回来，还要另外赔5万元。后来，她不得不将天地新城的房子降价8万元出售，依然承受了一笔不小的损失。
    瑞居不动产总经理王苹说，吕小姐先签了买房合同，将自己陷入了被动境地。因为房子不一定能卖掉，即使能卖掉也需要一个过程，这个过程很难把控。她说：“对于需要通过卖房筹集首付款的，只有先卖后买才能确保换房成功。”她提醒买房人，按照以前的二手房交易流程，房主送件时就可以拿到首付款，可以将这笔钱用于买其他房子。但是今年4月份开始南京实施了二手房资金监管后，只有等房子过户完成后，房主才能拿到全部房款。因此，在换房过程中一定要留出充足的时间筹集房款，最好是选择先卖后买，以免因违约而造成不必要的损失。

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先卖后租有技巧

有不少比较理性的换房一族先卖掉自己的旧房，然后精心挑选新房，直到自己满意为止。

不过，先卖后买有技巧可言。业内人士分析说，换房一族可以考虑将旧房卖给投资者，这类人群购房之后不会要求马上入住，因此换房一族可以回租，继续住下去，直到自己买好新房。这种方式还可以节省搬迁成本。

"我爱我家"华东区策划总监俞静分析认为，卖旧房的收入可以作为购房款，而后租住一段时间，没有马上购房的压力，可更为从容地实施自己的购房计划，说不定还能淘到更加实惠的住房。不过，这种方式最好要合理控制买房时间，以免时间过长。时间的增加，则意味着付出的租金也会相应增加。

当然，如果没有碰到投资客，换房一族可以到自己心仪的区域内租房。俞静分析，这样做的好处一是可以更好地考察当地市场行情，再者就是在买好房之后，也可便于装修管理。