以前，“以租养贷”模式曾一度大行其道，甚至还传出一种“租房不如买房”的流行说法。投资人买套公寓只需交付少量的首付款，再用租金与房贷月供相抵，等个几年就算不卖也能白捞套房。
然而，随着近几年商业地产蓬勃兴起，“以租养贷”还划算吗？
据调查，最近，成都有相当一部分商业地产再次打出“以租养贷”的口号，声称“只需支付十几万的首付款，不到30年便能白赚一套房子。”诱人的回报率让不少投资型买家蠢蠢欲动，但目前“以租养贷”的方式还可不可行？投资价值究竟大不大？是否如开发商所说相当于“空手套白狼”？
四川省商业地产联盟秘书长冉立春提醒，“以租养贷这种模式曾经被投资者热衷，但现在包括公寓类产品等商业地产租售比已经超过1：350，有的项目需要出租20年以上才可收回全款购房成本，如果算上贷款利息，光靠租金来赚钱对大部分楼盘来说并不划算。”
以成都天合·凯旋南城LOFT产品为例，目前该楼盘均价11000元/平米左右，一套46的LOFT折后总价将近45万。按首付5成、贷款10年计算，每月还贷金额为2754元。而该盘公寓的月租金却在2500-3000元左右，极为接近月供。同类型楼盘还包括复地·复城国际、AFC中航国际广场、汇城国际等。
虽然从数据表示看来公寓投资收益可观，但大部分业界人士仍旧认为，投资公寓类产品，尤其是商业性质的公寓项目风险巨大。“房价快速上涨的时期，成都楼市的租售比随时随地都在变化，早已超过国际上通行的合理标准。”冉立春表示，据四川省商业地产联盟调查统计数据显示，成都商业地产租售比在1：350以上，有的甚至超过了1：500。
这几年来，成都房地产市场楼盘价格上涨迅速，据数据统计，其中公寓类产品的价格涨幅在10-20%之间，而相比价格上涨的销售市场，公寓租赁市场基本保持平稳。而按照租售比的逻辑，随着公寓价格不断拔高，租售剪刀差越来越大，当房租的大部分不能抵偿月供还款，“以租养贷”将不再适用。
四川社会科学院社会学研究所副所长胡光伟分析，买房初期，租售剪刀差本身对投资性需求影响不大，加之房价本身在短时期内的升值，可以满足大多数投资者的心理预期，同时租金和月供相差不大，大部分贷款可由租金归还。“但是长此以往，租售比变得很大，房租再也不能和月供还款相抵，一旦长期垫付多余还贷差额，投资者就会遭遇出租与出售两难抉择。”
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供求关系逆转“以租养贷”越来越难
一直以来，房屋租售比都是不动产投资收益最为敏感的判断指标，也是衡量不动产市场健康程度的重要参考：一套房子的租价比=出租价格（一年）/房价（不含装修与税费）。如果这个比值低于4.5%，则说明该地区的房价存在泡沫，如果该比值高于5.5%，则该住房尚存在升值空间。
租售剪刀差与日俱增所引发的房产泡沫，主要来源于供求关系逆转，导致受楼市上涨影响，引发众多投资者进入楼市购房，尤其在公寓类产品投资领域在一定时期之后形成大量闲置。而随着这些闲置的产品逐步进入租赁市场，因此造成租赁市场的房源增加，房源过剩从而引发租金下跌。
近几年来，与快速上涨的房价相比，公寓类产品的租金相应却没有达到同等水平的提升。而目前成都公寓产品的租售比确实已经超过了国际警戒线，再加上受房地产市场调控的影响，这一比例继续上升的可能性非常大。从长远看来，可以预见，靠房屋租金来还银行购房贷款的“以租养房”的投资方式越来越难。
值得注意的是，国际公认的合理范围，房价租售比应在1：250以内。这个比值意味着，如果把房子按现在的租金出租，100个月至230个月（大致相当10年至20年）内能收回房款，买房就是合算的。而分析人士普遍认为，“以租养贷”的投资者，主要通过按揭贷款购房，然后把房屋对外出租从中收取租金来供养按揭贷款，这些人通常来说，是手中掌握的资金并不多，一旦租售比泡沫加剧，“以租养贷”难以为继。
