本报记者 汪敏华
中信银行近日开设的 “养老按揭”业务成为市场热点话题，众多读者来电希望了解更详细的条文，记者昨天采访了该行客服及负责此业务的相关人员，几笔账算后，认为想要申请这项 “养老按揭”业务的市民，需要好好算一笔账。
能借到的，没多少
据中信银行规定，申请 “养老按揭”者或者法定赡养人必须至少要拥有2套房，其中1套用于抵押；用于抵押的房屋必须是近20年内建造的。 贷款金额根据房产价值和养老人合理养老需求确定，最高不超过所抵押住房评估价值的60%，每月实际支付养老金额不超过2万元，贷款期限最长不超过10年，利率按照同档次基准利率或上浮执行。
根据这些规定，相当部分真正需要 “养老按揭”的人将被银行排除在外。首先是只有一套房产者。其次是虽然有2套房，但房屋寿命已经超过20年者。按照银行规定， 1991年前建造的房子基本上没有抵押资格。 90年代初市中心的房价已经达三千元，当时大多数人的收入只有数百元，超过千元就是高工资了。在这20年里要买2套房，对大多数人而言不是轻而易举的，而有能力买2套房者，又有多少需要 “养老按揭”的？
即使有2套房且房龄不足20年、满足银行 “养老按揭”条件者，能够贷到的钱也不会很多。业内人士介绍，银行为规避风险，一般都会拉低房产评估价，再按照房产评估价的60%确定贷款金额，以1套房产评估价为100万元计算，最高贷款额为60万元，假如贷款10年，每月贷款额为5000元。
如果手头有几套房，还需要向银行抵押房产？连银行工作人员私下都认为：没必要。直接将房子出租 “以租养老”就是，或者直接卖掉一套房补充养老金。记者询问中介公司得知，虹口区一套建造于上世纪50年代末的一室户老公房，目前售价也超过60万元，将卖房所得的60万元购买理财产品，目前很多稳健类的理财产品一年期收益可达到5%-6%，年收益可达3万元-3.6万元，平均每月可补充养老金2500元-3000元，对于老年人来说，退休生活可以过得充裕很多。
要归还的，不算少
目前银行规定了两种还款方式：一种是按月还息，到期一次性还本；另一种是，按约定每月等额偿还部分本金，银行按月自动扣收应还本息，贷款到期时贷款人再偿还剩余本金和当期利息。
尽管 “养老按揭”条文说是利率按照同档次基准利率或上浮执行，但中信银行闵行支行的工作人员介绍，抵押贷款的利率一般会比基准利率上浮20%， 5年期以上贷款基准利率为7.05%，上浮20%即达8.46%。银行将在放贷的第二个月起扣除利息。中信银行闵行支行负责此业务的工作人员介绍，与房贷利息开始还息多，越到后期利率越少相反，“养老按揭”是初期还息少，越到后期还的利息越多。扣除利息后，借贷人到手的钱越到后期越少。以贷款额60万元、贷款10年、按现行基准利率 7.05%上浮 20%达 8.46%计，每月银行发给借贷人5000元，假如采取按月还息、到期一次性还本的方式还贷，第二个月的还贷利息仅35.25元，但到最后一个月，利息高达4230元，借贷人当月到手只有700多元。 10年共还利息25.59万元，加上一次性还本金60万元，本利总计逾85万元。
