本文认为，在当前我国社会的诚信度并不是很高，信用体系建设也并不完善的情况下，“余值”的界定可以首次抵押时点担保的主债权金额所剩余部分的价值为准。这样再次抵押时无需再对房产进行评估，可以有效防止借款人和评估公司串通，由评估公司出具虚假评估报告，随意提高房屋的价值，从而控制风险。
三、按揭房产余值抵押的可行性研究
目前浙江省内各城市对于转现后的房屋，但属住房抵押贷款项目的，一般区分三种作法：一是以宁波为例，给予办理余值抵押。二是暂不开展该项业务。如温州、义乌、湖州等地。三是以杭州为例，有条件的开展该项业务。具体而言：对于有按揭的非住宅在取得原按揭银行书面同意的前提下对于首付款部分开展余值抵押。
由于按揭房产的余值抵押在存在一定风险的同时存在很大的市场需求，笔者认为可以在满足以下三个条件的前提下尝试开展余值抵押的工作：
(一)接受再抵押者出具其已知晓该房产已抵押的书面材料。
以已设定抵押权的房地产再次抵押的，抵押人应当将已抵押的事实书面告知接受再抵押者，这对于当事人最终决定是否接受该房产的抵押非常重要，是诚信原则的必然要求，所以必须书面告知，并由接受再抵押者出具其已知晓该房产已抵押的书面材料。对此，上海、广州等地均立法予以明确。(《上海市房地产抵押办法》第十一条和《广州市房地产抵押登记管理条例》第十三条)
(二)原抵押权人对抵押人将设立余值抵押的书面同意书。
虽然法律、法规等规定并没有强制要求抵押人设立余值抵押时需征得原抵押权人的书面同意，但是否需要征得原抵押权人同意还需要考虑原抵押合同的约定。实践中几乎所有的银行如建设银行、中国银行、工商银行、交通银行、招商银行等都在抵押合同中表明“未经贷款人书面同意，抵押人不得再抵押抵押物”的相关内容。因此，抵押人在设立余值抵押前应书面告知原抵押权人。原抵押权人在收到告知后应当及时审查并出具意见。若其不同意抵押人再抵押抵押物，可以及时提出反对意见;若其同意抵押人对该按揭房产余值抵押，原抵押权人应出具已知晓并同意该房产进行余值抵押的书面意见。
(三)抵押权人行使抵押权时对其他抵押权人的书面告知义务。
笔者认为当债务履行期限到期抵押人无力清偿债务而需将抵押物拍卖、变卖时，抵押权人应当书面告知其他抵押权人，以使之能够及时按照《物权法》第一百九十九条的规定得到清偿。《上海市房地产抵押办法》第五十四条规定：一宗抵押物上存在两个以上抵押权的，债务履行期届满而未受清偿的抵押权人行使抵押权时，应当通知其他抵押权人，并应当与所有先顺位抵押权人就该抵押权及其被担保债权的处理进行协商;协商不成的，该抵押权人可以与抵押人协议以拍卖或者变卖方式处分抵押物。该条规定值得借鉴。
