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江门商业地产“有得做”

标签 证券 
2014-01-21 15:24:44
来源:你我贷

  核心提示:

  在房地产调控压力之下,投资者的目标开始从住宅向商业转移,江门义乌小商品批发城(以下简称“江门义乌”)成为典型代表。业内人士认为,江门目前的商业地产集中于老城区。北新区和江海区的商业地产项目正处于起步发展阶段,尚未形成区域实力,未来十年是黄金发展期。商业地产目前仍具备相当大的投资价值,或许是社会投资资金目前最好的出路。业内人士提醒投资者,要根据商业地产产品的特点,结合自己的实际,谨慎投资。

  文/图江门日报记者刘志聪

  江门义乌热销

  商业地产项目引发关注

  江门义乌方面透露,10月中旬开盘后,投资客户和商户的热情非常高,开盘当天超过2000组近4000名客户到场。到场的客户当中,既有白发苍苍的老者,也有年轻人,不少人和亲戚朋友一起过来。至今,江门义乌项目已经销售了2000多套商铺,大概占到货量的80%。

  广州美吉地产营销总监汤建军指出,江门义乌项目产品受到投资者和本身有经营项目的商户的青睐,主要是因为目前住宅市场受到打压,很多人把投资的眼光和资金投向商业地产,“是时势造就的”。江门义乌项目产品,因为面积较小,很多人都可以投资得起,而且义乌小商品的品牌延续得好,所以受到社会投资资金的青睐。目前可以让投资者投资的商业项目并不多,所以一上市便热销。江门义乌不仅有江门人买,也有中山和佛山等外地的人来买。

  江门市房地产行业协会会长黄德文认为,江门义乌的产品卖得好,是因为其产品有别于超市百货和街边铺位等商业地产产品,其处于高档商业地产产品和传统商业街铺中间,属于新生事物,所以受到投资者的青睐。江门义乌整个项目的发展,今后关键要看物流,这也是商业地产转型的方向。“哪里便宜、方便,消费者就会去哪里。物流费用低,将使产品的价格在市场中更具竞争力。”黄德文说。

  商业地产发展的路还很长

  汤建军认为,老城区的中远大厦、地王广场等是传统商场街区的代表,北新区益华百货则成为了新兴商业龙头,其它超市则点缀着城市的商业配套。老城区的商业发展得很好,但北新区的商业“跟不上”。北新区北至北环路,目前只有北新区南部的益华百货等商业项目投入运营,商业配套远远满足不了已经入住的住宅项目。广州珠江新城,过去商业也很差,但随着入住率的不断提高,交通的不断改善,商业项目的不断进驻,整个区域也跟着旺了起来。北新区要繁华,首先就要做好交通和商业项目配套,而这,起码需要5年时间。

  业内人士指出,目前江门缺少国际大型超市,规模和档次“上不去”,卖的是中端和低端的货品。江门商业地产“有得做”,北新区和江海区的商业地产项目才刚刚起步,未来十年是黄金发展期。就目前的布局来看,必须有大型商业超市的补充,近期将开业的乐购东华店便是代表之一。另外,已经奠基的时代广场和确定进驻江门的苏宁广场等商业项目,将撑起江门商业地产的框架。汤建军认为,今后新市民广场建设完善后,卜蜂莲花将与益华百货、金汇国际金融中心、上城财富中心等一起,成为江门商业最大容量的片区。

  黄德文也表示,江门商业地产在珠三角来说算是“落后了”,不过,今后,伴随着交通优势的显现,江门商业地产的前景会越来越广阔。江门商业地产目前只处于起步阶段,并不像一些人所担忧:“江门超市太多了”。如果商业地产项目能不断提升江门的消费层次,会吸引来自五邑各地及周边城市的消费者前来消费。

  投资商业地产也要注意风险

  通常商业地产项目的产品会采用租或售的形式呈现在投资者面前。业内人士指出,只租不售的商业地产项目,证明发展商对商场“很有信心”;只售不租的商业地产项目则是发展商短期内有回笼资金的需要。街铺是一定会卖出去的,因为售价较高。三者对于投资者而言,只租不售的商业地产产品的升值空间会更高,但如果贬值也是贬值得最快的。

  “全国的商业地产项目今年都卖得不错。商业地产是值得投资的,但具体要看产品目前是否已经处于高位,还有没有升值空间。天河城早期的地铺只卖10000元/平方米,租金不到100元/平方米,但目前的租金已经超过了1000元/平方米,投资回报率相当高。”汤建军说,如果商业项目经营不善,会让商业物业迅速贬值。所以投资者租赁或购买商业地产产品,一定要看发展商的实力。在所有商业地产产品中,街铺的风险最低,值得长线投资。

  住宅受调控政策影响,江门商铺市场借机发力,呈现火热成交情况。除了江门义乌外,国庆期间台山碧桂园在10月1日和5日推出的两批商铺发售当天全部售罄。时间再往前,江海碧桂园推出的商业街商铺、江门奥园推出的临街商铺都火了一把。近期,市中心旧城改造项目世纪城近日也获得两张商铺预售证,合计有199套商铺可以推出市场。

  业内人士提醒,商铺和住宅尽管都是房地产项目,但商铺的实用率、管理费、水电使用等方面都与住宅有很大的差别。近期,银监会对炒作商业地产发出内部警示,要求“银行对商业地产抵押贷款的房贷标准应大幅高于住房按揭”。在监管层的介入下,商业地产贷款利率近期飙升。在这样的政策背景下,投资者更应该对投资商铺的风险有所预防。

  相关链接

  近期值得关注的

  商业地产项目

  上城财富中心:根据龙骏置业的构想,位于五邑大学西北角上的上城财富中心,将集金融、保险、证券、科技研发、企业总部、商务办公、高端教育培训、商务酒店等于一体。

  绿岛商城:位于江门汽车总站南边,楼高21层,建筑面积超过45000平方米。1-6层为综合商业场所,面积达18000平方米。东边塔楼为写字楼,定位为五邑地区企业的办公室和展示厅。西边塔楼为中高档商务酒店。

  绿岛商城目前已经封顶,将于2012年底开业。绿岛商城只会卖少量的铺位,绝大部分会租出去。

  星汇名庭商业体:位于北环路上的星汇名庭四期将兴建江门地区最具规模的旗舰式POPARKMALL(创新休闲商业综合体)以及由国际酒店管理公司管理的高端商务公寓。

  乐购东华店:乐购东华店正在进行全面装修,将于今年年底开业,届时将成为江门首家大型国际超市。

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