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调控趋紧多地房价现松动部分房企打折促销

2014-01-21 15:24:50
来源:你我贷

持续“高烧”的房价正在显现降温迹象。记者近日采访发现,随着新一轮楼市调控从一线城市向二三线城市蔓延,多个城市楼市成交出现下滑,部分房企开始打折促销,其中不乏一些实力房企,业主的二手房挂牌价也出现下降。不过,业内人士认为,依目前的市场情况判断房价拐点为时尚早。

中国指数研究院9日发布的数据显示,上周监测到的43个城市中,超过五成城市成交面积同比下降,其中厦门、汕头跌幅最大,分别下跌93.28%和49.62%。

中原集团研究中心所监测到的54个城市数据也显示,12月前5天,新建住宅同比11月份,成交下降约6%。二手住宅市场与新建住宅行情基本一致,中原集团研究中心所监测的六大城市,上周成交环比全线呈不同程度下降。与此同时,反映市场预期的中原经理人指数趋于平缓,经理人看涨的占比小幅下滑。

在成交下滑的同时,价格也出现了松动。据链家地产市场研究中心统计,12月第一周,北京新建商品住宅成交均价为25759元/平方米,环比下降6.2%;北京二手住宅成交均价为28864元/平方米,环比下降4.25%。价格的降幅主要是由于三环内成交量占比下降的影响。同时,对链家地产挂牌房源的调价情况监测显示,12月第一周调价案例中,下调的占比为71.9%。同时,新增房源的挂牌均价环比下降2.1%,与9月平均水平接近,挂牌均价呈现见顶趋势。

11月份,位于昌平区的金融街・金色漫香苑项目销售均价为27000元/平方米,环比下跌3.57%。在同一区域,主力户型为84-96平方米二至三居路劲・世界城销售均价为24500元/平方米,环比跌幅为2.00%。

除了昌平区,朝阳区多个项目11月份销售均价也出现不同程度的跌幅。其中,北京城建・世华泊郡项目均价为39000元/平方米,环比跌幅为2.50%;东湖湾项目均价41000元/平方米,环比下跌4.65%;北京华侨城四季项目均价41000元/平方米,环比10月份的48500元跌幅则达到15.46%。

不仅仅是北京,来自广州经纬行研究中心的监测数据也显示,11月份,广州十区两市新建商品住宅签约均价为11581元/平方米,环比下跌9.4%,同比下跌6.17%。

根据经纬研究中心的统计,广州十区两市11月份新建商品住宅签约套数前20名的楼盘中,碧桂园凤凰城等8个项目签约均价环比下跌。其中,位于番禺的万科欧泊签约均价环比下跌10%,增城的金地公园上城项目均价环比跌幅则达到46%。

记者了解到,出现打折促销等降价迹象的不仅仅是这几个一线城市。某市场机构研究中心监测发现,早在10月份楼市的“银十”期间,房地产市场的一些典型企业如碧桂园、万科及恒大等,在持续推盘的同时就开始了相对较大的打折力度。

其中碧桂园的惠州十里银滩开盘时,现房销售折扣幅度达到七五折,同时碧桂园在武汉的梓山湖折扣也高达六五折。此外,根据上述研究中心营销周报显示,万科、华润、恒大、保利等企业项目多次进入周度折扣排行TOP10行列。例如,万科陆续在南通、秦皇岛等地推出开盘八五折的折扣优惠。

除了这些城市以外,进入12月份,还先后有西安、大连、长沙、唐山、潍坊等城市也开始出现打折力度不一的在销楼盘,参与打折的房企则有星河湾、绿城、金地、中海等实力房企。

某研究中心分析师范宏华告诉。记者,房地产企业在年终之前对业绩的诉求主要是通过营销力度来表现。在这种情况下,部分企业选择打折促销以达到年末冲量的目的,而另一些企业则相对求稳,放缓销售力度,为来年销售做更充足的准备。

他认为,年末的最后一个月,绝大多数企业仍会选择加快推盘速度,加大折扣力度,以求在最后时间内取得项目快速消化、业绩迅速上升的效果。

无独有偶,上海某房地产研究院发布的最新报告指出,上半年为房企资金最宽松时点,三季度略有收紧,预计全年房企资金将由“宽松”回落至“偏松”。一方面资金面中性偏紧。由于通胀高企,货币收紧,房地产信贷也收紧,银行出于风险控制,开始逐步减少对个人住房贷款的支持力度。另一方面,部分核心城市进一步强化调控政策。从严执行住房限购政策等措施将在一定程度上压制需求,影响市场预期。10月至12月,已有十几个一二线城市出台地方新政。

此外,商品房销售金额增幅持续收窄,资金回笼速度放缓。前三季度商品房销售额虽仍保持34%的高位增长,但相比上季末降低9.3个百分点,增速已明显放缓。同时从商品房销售面积同比增幅情况看,自今年1至2月份处于三年来新高后,整体呈现逐步回落趋稳态势。

在销售放缓的同时,房企库存也呈现走高的态势。上海某房地产研究院发布的《11月份新建商品住宅库存报告》指出,监测的20个城市新建商品住宅库存总量为7987万平方米,环比增长2.9%,同比增长4.3%。从绝对量看,11月库存量达到了2012年以来的最高水平。

对于后市,中国指数研究院分析认为,当前购房者预期也出现一定变化,市场有所降温。随着年末发布调控政策的城市逐渐增多,一线城市与部分上涨势头过快的二线城市,均采取了从严从紧的升级版调控政策为主要基调,一系列政策使得市场的看涨预期得到有效控制。

中国指数研究院认为,政策层面与供需关系等多方面因素改变,当前全国房价持续上涨的势头已经得到明显遏制。年末住宅市场可能因地方政府调控措施而趋于平稳,全国整体房价涨势将继续放缓。

相关链接:全国多地房地产调控趋紧

4日,有消息称,北京市住建委酝酿暂停高价楼盘预售申请审批。北京年底前将暂停房价高于4万元项目的审批,暂停年底涨价项目审批,并同时将前期上市较长时间的项目(今年未取得证的),控制房价涨幅不高于10%。

该消息还透露,针对前期争论较大的以拆分精装应对预售审批现象,北京市住建委要求预售对象必须符合预售证内容,因此,将暂停拆分项目的预售证办理。

对此,北京住建委回应称,暂未接到通知。不过,北京本地的一位房地产公司老总告诉《经济参考报(微博)》记者,此消息并非完全不实。他表示,虽然住建委没有下达正式通知,但在预售证发放方面实际上已有严控迹象,只是并没有像传言规定的那么详细,那么具有针对性。

从全国来看,继续强化调控的城市,不仅仅只有北京。

早在9月1日,郑州便收紧限购政策,暂停未满20周岁的人员在市限购区域购房。9月30日,深圳市规划国土委发布通知表示,深圳将加大普通住房土地供应力度,确保今年普通住房土地供应量在以往5年平均供地量的基础上增加20%以上。10月11日,深圳市召开全市房地产宏观调控领导小组联席会议,部署下一步房地产调控工作,并提出严格执行限贷限购政策、加大土地供应等八项稳定房价措施。11月1日,深圳再次表示,深圳11月6日起,二套房住房贷款业务首付比例将由此前的60%上升至不低于70%。上海也表示将继续严格执行既定的限购等政策措施,并继续加大普通商品房的供应量,加大保障性住房的供应量。

此外,广东省国土资源厅召开全省房地产用地管理和调控工作座谈会指出,广东省各地要以过去5年实际供地平均量为标准,保证住宅用地供应量显著增加,保持土地市场供应总体稳定。并强调广州、深圳等一线城市年底必须实现10%至30%的增幅,确保未来半年内不再出现新“地王”。

在地方收紧信号渐强的同时,相关部委也频繁发声,释放预期。8月下旬,住房和城乡建设部便召集包括南京、郑州在内的7个二线城市进行座谈,以了解当前房地产市场状况、前期调控政策的执行情况及下一步调控政策,并指出,各地应采取措施保证年度房价控制目标的实现。9月下旬,国土资源部召集13个省份和16个城市国土资源部门负责人表示,在稳定土地供应的同时,平抑地价信号,供求紧张的城市务必做到年内不再出“地王”,影响预期。金融政策方面,央行于10月16日表示,将继续贯彻落实好差别化住房信贷政策,积极支持保障性安居工程、中小套型普通商品住房建设和居民家庭首套自住购房需求,促进房地产市场持续稳定健康发展。

对此,中原地产市场总监张大伟表示,9月统计局数据显示,北京、上海、广州、深圳、厦门、南京等15个城市新建住宅价格上涨同比超过10%,还有24个城市涨幅在8%至10%之间,这些城市完成年度调控任务的难度都非常大。因此,在完成控房价目标压力下,收紧调控并不突然。

多个城市坚持调控不放松

重点

增加住房有效供应

10月29日,中共中央政治局学习“加快推进住房保障体系和供应体系建设”,并明确指出,继续推进保障性住房建设,增加政府供应住房的规模;增加住房用地供应。在未提稳房价的背景下,促进房地产市场的有效供应被提到了前所未有的高度。

以北京为例,据链家地产市场研究部统计,截至11月4日,北京市已经出让土地172宗,成交总价为1327亿元。其中住宅类土地成交58宗,建筑面积为992万平方米,约为2012年同期2.15倍。仅4日当日,北京同时成交8幅土地,其中各类的保障性住房及自住型商品住房配建面积达规划建筑面积的73%。

“2013年住宅类土地的供应量明显增长。尤其是进入四季度以来,在前期推地规模较大的基础上,持续加大了住宅类土地的供应规模,从供应的顶端开始满足购房者需求,稳定购房者预期。”张旭说。

此外,张旭指出,从2013年出让的土地看,各类保障性住房以及自住型住房的规划建筑面积占比已达到了28%,这部分供应的入市在增加供应,缓解供需矛盾的同时,也使得政府对新建商品住宅的定价影响能力大增,一定程度上遏制了房企随意涨价、推高房价的可能性。

“政府从供应总量和供应结构两个方面入手,以期缓解供需矛盾,稳定房价走势。”张旭认为,这一举措是否能达到预期还有待考验。“当下产生一定观望或等待自住型商品住宅的购房者中,其中大部分为刚需,需求的释放并不会有太长时间的抑制,特别是在供应低落、库存持续下滑的情况下,从市场层面看,这都是积压需求和房价上升的动力。”

“短期内房地产行政手段并不会结束,楼市调控还将在一段较长时间内维持以长效机制为主的总体调控和行政手段为主

地方个体调控相配合的调控机制,同时以增加供应为调控重点。”杨晨青说。

市场

一线城市量价现下降迹象

调控高压之下,一直是房价领涨者的一线城市,出现一丝下降迹象。

数据显示,金九银十传统销售旺季成色十足,大多数城市在9、10月份成交量创近年来新高,南京金九银十成交181万平方米,较2012年同期上涨23.4%;杭州成交164.8万平方米,同比上涨12.9%,创2010年以来新高。

但是,此前一路高歌的一线城市却出现下降迹象。数据显示,北京金九银十成交207.9万平方米,较2012年下降16.7%;广州金九银十成交194万平方米,同比下降15.4%;深圳虽有增长,但相对于2012年仅增长3.7万平方米。

价格方面同现下降,北京房协根据市住建委网签数据统计,10月单月北京新建住房签约价为1.94万元/平方米,环比下降4.5%,同比方面,同比下降6.3%。

研究员张旭表示,北京政府对于新房的调控政策严格,推盘难度增大,对后市产生观望,是出现下降迹象的重要原因。此外,近期地王等现象减弱,土地市场渐疲也进一步影响了消费者预期。

数据显示,10月全国53个重点城市土地成交总建筑面积为4032万平方米,同比下降33%,总成交金额为995亿元,同比下降19%。从成交规模看,仅有合肥、南京、青岛、太原和重庆5个城市成交建筑面积同比去年有所上涨,三四线城市同比均有所下降。

杨晨青表示,一方面是三季度以来市场热度过高,引起了企业的警惕,对于竞买热点地块更加谨慎,另一方面,国土局出面要求地方不再出地王,因而各地政府在推地计划上做出了一定调整,尽可能少推出“准地王”地块。

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