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2013年京个贷市场交易量全年“跌宕起伏”

2014-01-21 15:24:48
来源:你我贷

2013年京个贷市场全年交易量“跌宕起伏”,据“伟嘉安捷”数据统计显示,2013年今全年个贷市场交易总量同比去年同期上涨51%左右,其中非交易类贷款在整体贷款交易量中的贡献仍然较为明显。上半年新一轮宏观调控的出台与实施,年中及年底银行放款额度的紧缩和银行信贷结构的调整对个贷市场的交易量造成了较为明显的影响,“伟嘉安捷”就2013年的整体个贷交易情况分析如下。

一:2013年个贷交易量呈“前热、中温、后冷”态势

从2013年1-12月的房贷交易量图表可以看出,除去2月交易量有明显回落外,第一季度的市场交易量在整体交易量中较为突显。“伟嘉安捷”分析,随着年初冲破五年限购人群的释放,带动了一部分“刚需”群体的热情入市,而银行放贷额度的充足及年初各家银行保留的八五折利率优惠也为为购房人创造了良好的交易环境。其次,3月份国五条政策出台后,购房者造成集中购买的恐慌扎堆入市,造成3月交易量集中性增长,直达全年交易量最高值。进入二季度,新一轮房贷政策的落地及年中各大银行短暂的“钱荒”危机抑制了大部分交易热情,促使4月及6月的交易量回落明显,也使市场处于“不温不火”的态势。三季度随着大众对于新政的磨合与适应,买卖双方逐步试探性入市,促使7―9月交易量持续回暖。然而以9月为交易“分水岭”,由于上半年市场信贷消化较多,因此各大银行信贷规模的持续收紧,市场几乎已无“八五折”优惠,房贷批贷放款也较为缓慢,加之部分购房群对于明年宏观调控政策的心理预期,整体房贷市场观望氛围浓厚,促成四季度交易量明显回落,全年交易量走势基本呈现“有升有降”态势。

(2)首次置业者成“主力军”二次置业群体“退居二线”

全年个贷市场交易中,无论从何种贷款产品来看,首次置业群体均成为了客群中的“主力军”。“伟嘉安捷”分析,首先,年初良好的入市环境对刚性群体形成利好,促使压抑的刚性需求如雨后春笋般“疯长”。其次,今年“国五条”后严酷的房贷政策对二次置业人群形成了一定“打压”,迫使大部分改善置业者退居市场二线,转而进行全款购房。刚性需求依旧较为坚挺。而下半年,趁着销售旺季改善置业或换房的需求增多,迫使改善置业人群小幅释放,形成了年末的小幅“翘尾”。

(3)贷款产品“两极分化”非交易类贷款占据主导地位。

以贷款产品全年整体结构分布来看,整体贷款产品呈“两极分化”状态,非交易类贷款占据主导地位,在整体贷款交易份额中占据60%,表现较为突出。其中抵押贷款交易量较为突出,占据了整体非交易类贷款中70%的份额。据“伟嘉安捷”统计,首先,今年抵押贷款整体交易量较去年上升30%左右,其中消费需求的坚挺直接刺激了交易量整体的上涨。其次,随着银行信贷结构化调整,企业经营贷自下半年开始在市场中“崭露头角”,交易量也呈稳步上涨态势。第三,个人及企业无抵押贷款由于自身门槛较高,限制较为严格,因此呈现出“咨询多,交易少”的分化状态。另外,今年宏观政策中对于二套房置业门槛的提高,也刺激了全款购房人群的比重,造成了补按揭贷款交易量的整体上涨。总体来看,非交易类贷款与住房类贷款相比较,占据了一定的主导地位。

(4)信贷需求额度年中现“分水岭”

由于政策出台及全年入市人群的调整,促使信贷需求额度也呈现差别化状态。年初信贷环境的宽松及政策预期促成了房贷市场的“活跃”,而大部分首次购房人普遍需求额度较高,多在100万至200万左右。而随着下半年购房需求人群的转换,促使信贷需求在年中形成了“分水岭”,下半年二次置业人群的入市使得贷款额度多集中在200万以上。

(5)银行放款周期“前短后长”全年放款周期前松后紧

除去贷款产品及需求额度的“转型”外,今年个贷市场的放款周期也是“前期短、后期长”,上半年相对松驰下半年较为紧张。上半年由于信贷需求份额较大,银行额度充足,造成银行外放较为集中,放款周期通常在10―15个工作日,而年中后,由于银行外放消化较快,促使下半年放贷额度持续紧缩,放款周期普遍延长至35―40个工作日左右,接近年底银行时放贷额度更是较为紧张,造成借款人催促银行放款的情况时有出现。

二:宏观调控政策趋紧市场交易量走势“受冲明显”

今年上半年国家宏观调控政策的颁布对个贷市场的影响较为明显,“国五条”以后对上半年市场交易量冲击尤为突出,使得市场交易量在前两季度形成较为明显的大幅起落。

中国人民银行营业管理部①对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不得低于70%

②对在房屋登记信息系统中显示无房、在中国人民银行个人信用信息基础数据库中有一笔住房贷款记录、第二次申请贷款购买住房的家庭,仍执行首付款比例不低于60%的政策

国务院办公厅①自本通知下发次日起,本市户籍成年单身人士在本市未拥有住房的,限购1套住房;对已拥有1套及以上住房的,暂停在本市向其出售住房。

②对个人转让住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的,应依法严格按照个人转让住房所得的20%计征;不能核实房屋原值的,依法按照核定征收方式计征个人所得税。对个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,继续免征个人所得税

北京(楼盘)市住房公积金管理中心①借款申请人购买第二套住房申请贷款,其贷款首付款比例不低于70%

②借款申请人人均月收入超过北京市职工月平均工资3倍(含)以上的,其月还款额原则上应不低于其月收入的50%

(1)信贷政策差别化二套从严加剧入市压力

今年国家继续实行差别化信贷政策,3月底颁布的“国五条”细则中,二套房首付比例的提高直接影响了购房人的入市,细则中规定,无论购房人使用商业贷款或公积金贷款,只要被认定为二套房,手中有房者首付比例均严格执行70%,而置业升级人群若卖掉手中住房,则按照首付60%的标准承担,二套房首付比例的提升加剧了老百姓们的经济压力,对交易量的走势造成了一定的“冲击”,迫使老百姓们的入市压力进一步加大。也直接造成了上半年二次置业人群的缩减。

(2)政策前购房人心理预期加剧老百姓扎堆积极入市

购房人对于国家政策出台前的心理预期也直接影响了交易量的增长。“伟嘉安捷”指出,以3月为激增点的市场交易量体现了大众在“等待靴子落地”时期交易热情集中“爆发”的状态,老百姓们为赶搭政策末班车而形成的扎堆入市,购房热情的上升迫使3月的交易量达到了全年个贷市场交易量的最高点,也直接推高了全年整体个贷交易量,形成了市场内的“蝴蝶效应”。

(3)20%个税的严格征收加剧集体购房成本

上半年颁布的“国五条”中,针对在京二手房交易中不满五年住房征收20%差额个税的规定,对购房人心理形成了不小的“冲击”,个税由原先全额的1%到如今差额20%的征收比例,购房成本的加大短期内抑制了大部分交易热情,也迫使了上半年市场中大量无税房的涌现。然而随着下半年大众对于新政中个税20%的协商承担,即购房人降低房价,买房人承担个税等方法的出现,也促使购房心态逐渐趋于缓和,造成了下半年里三季度整体交易量的小幅回暖。

(4)公积金贷款政策趋严直接影响两大购房群体

与去年公积金贷款较为宽松的政策不同,今年国家信贷政策中加大了公积金贷款的调控力度,“伟嘉安捷”指出,公积金贷款政策的趋严对改善置业及高收入人群冲击较大。首先,力度的严格对于二次置业群体的冲击有两方面,一方面,在二套房认定方面,由原先“认房不认贷”的人性化政策统一为“认房又认贷”的执行标准,首付比例“一刀切”为70%。另一方面,今年公积金对于现有人均住房面积在29.4平米以上的改善人群直接停贷。其次,新政规定对于人均月收入超过职工月平均工资3倍(含)以上的,还款额原则上应不低于其月收入的50%,加剧了高收入人群的购房压力。且年中时期公积金贷款调整了审批政策,实行“先网签,后评估”,也延长了整个公积金贷款的审核时间,而国管公积金贷款自年中后额度便持续紧缩,虽然国管推出“贴息”形式进行救急,然而从整体公积金贷款政策来看,今年公积金政策格外严酷,使购房人的入市态度与去年相比出现了明显的改变。

三:全年银行贷款“前松后紧”信贷结构调整年底规模收紧

(1)银行前期贷款“给力”后期额度“捉襟见肘”

受上半年宏观调控政策影响,银行全年放贷呈“前期松、后期紧”的态势,上半年由于银行自身额度充裕,个贷市场的需求也较为庞大,促使银行加紧批贷放款,形成突击式放贷模式,然而随着下半年入市人群的增多,银行的额度逐渐“捉襟见肘”。以年中6月为批贷“分水岭”,银行办理贷款的流程与速度均出现了明显的吃紧状态,除去购房人因放贷速度较慢而谨慎入市外,银行整体额度趋紧的状态也一直持续至年底,促成了年底交易量上涨动力的不足。

(2)银行调整信贷结构,中小企业贷款备受“恩宠”

全年中小企业贷款需求处于旺盛状态。“伟嘉安捷”认为,随着国家政策对中小企业的融资的倾斜,各大银行也纷纷调整了自身信贷结构,加大了对中小企业的投放力度。今年“国五条”出台后,房贷市场短期内降温较为明显,迫使银行将业务重心从房贷转移至中小企业贷款方面,推陈出新的产品以吸引中小企业的“目光”。随着年底银行额度的趋紧,以企业经营为主的贷款逐渐在市场中“吃香”,也刺激了下半年企业经营贷交易量的稳步上升。

(3)银行取消八五折利率优惠年底房贷市场冷清

与去年年底各家银行保留八五折利率优惠的情况不同,今年八五折利率优惠在进入七月份以后逐渐在市场中消失,随着银行额度的紧张,银行纷纷收紧了利率的优惠,将利率从八五折调整为九折或基准,甚至在年底时部分银行出现了基准上浮10%的情况,促使年底房贷市场较为冷清,与去年年底火热的入市环境大不相同,也使得年底的市场交易量未出现去年年底的“翘尾”情景。

“伟嘉安捷”指出,今年全年信贷政策较为严格,对于购房人群入市的不利因素较多,而随着明年新增贷款额度的释放,银行或许会重新敞开大门,放款紧张的现象也将有所缓解。然而从目前宏观调控的力度来看,明年整体的调控基调仍旧会以从紧为主。

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