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泰康人寿董事长陈东升:“养老”战略是泰康最高决策

2013-10-28 16:38:54
来源:网络

“养老社区不是个好生意”,泰康人寿董事长陈东升日前接受证券时报记者采访时,首次“吐槽”7年来投资养老地产的诸种压力。

他表示,泰康人寿将养老战略置于最高决策的位置并长期实施,目的是回归寿险本质,深耕寿险产业链,泰康将保持与保险同行的这种差异形态。

投资养老地产并非圈地

日前,陈东升在深圳接受证券时报记者采访时透露,6月底泰康养老社区在珠三角又将有新动作。

近年,各保险公司纷纷投身养老地产,其中以中国排名前五的人寿保险公司泰康人寿最为激进。目前,泰康旗下的不动产公司“泰康之家”已在北京、上海完成布局,按照计划,未来还将在全国主要城市建成10所~15所养老社区。

“养老社区从一个创意到今年实体体验馆的推出,我们用了7年。”陈东升在阐述养老地产的投资逻辑时,为这些年投资养老社区算了一笔账。

与短平快的普通商业地产不同,养老地产的建设周期长、利润低。据陈东升透露,一个养老社区项目从拿地到盖房,平均周期是5年,建设1个社区的花费是30亿~50亿,并要承受5年无收益的压力,“180人的团队我们养了5年,只做这一件事情”。

根据现有客户的缴费水平,当养老社区的入住率达到70%时可接近盈亏平衡点,入住90%~95%则可算运营成功。因此,这给销售端增加了不小压力。综合考虑税、费和折旧等因素来测算,养老地产盈利周期为30年。

“养老社区并不是个好生意。”有不少行业投资经验的陈东升说,养老地产绝非一些人想象的“圈地运动”,因为“只持有,不卖出”是泰康养老社区的经营原则。

泰康在这桩买卖上的投资逻辑是,回归寿险本质,发现人“生老病死”的需求,深耕寿险产业链,这就是“从摇篮到天堂”的商业模式。

大量的、急于寻找出路的保险资金让这一切成为现实。投资养老社区非常符合保险资金的要求,即安全、长期、有稳定的现金流,不追求高回报。养老社区与普通商业地产不同,不受经济周期波动,只与人口结构有关,这也是近年各保险公司纷纷热身养老事业的原因。

回归寿险本质

与海南、肇庆等地产商销售养老楼盘的模式不同,泰康之家的所有地产项目将不会出售,保单持有人拥有的是居住权、居民证,而非产权、房产证。

对此,陈东升解释说,养老地产绝不是套利的商业地产,一旦售出,泰康给老年人提供高品质的养老规划、改变中国老年人生活状态的愿景就会落空。

陈东升还透露,目前泰康正在申请医院牌照,这也是服务于“深耕寿险产业链”大战略的需要。不难发现,泰康的不动产投资、股权投资计划均围绕着“回归寿险本质”这一逻辑。

泰康养老事业的落脚点,仍在寿险主业。因此,将保险与养老社区嫁接起来,成为养老社区这个庞大投资项目能否成功的关键。

6月21日,泰康人寿深圳分公司财富管理中心成立。泰康人寿深圳分公司相关负责人表示,目前已有超过140人成为财富管理中心首批会员,这些会员均已购买对接养老社区概念的泰康高端寿险产品。

国内首个保险财富管理中心的成立,意味着保险公司也和银行、信托一样,将从高净值客户市场中分一杯羹,养老社区产品成了吸引高端客户利器。

购买对接养老社区的保险产品,是保单持有人获取入住权的前提。据了解,目前这一产品的保费合计在200万元以上,由于养老社区资源短缺,将来这一数字有可能提高至300万元。

有人称200万的保费支出,非普通家庭可以承受。不过,陈东升坚持寿险为中产阶级服务的观念:“只要在北京拥有二室一厅住房的家庭,都买得起这份养老保险。”

另类投资今年望过百亿

保险投资以债券、银行存款为主,随着保监会投资新政松绑,另类投资如不动产、股权投资等成为保险投资竞技的新领域。

日前,泰康资产管理公司首席执行官段国圣在谈到另类投资时表示,泰康资产目前已经组建了相关团队,但泰康对新领域的投资管理要求非常严格。在投资过程中,泰康对基础资产的对应、交易对手的审查,以及增信措施的保证方面都有很高要求。从市场上看,要找到好的投资项目仍然有难度,因为好的项目往往不缺钱。

他表示,保险新政出台后,整个行业的反应趋于理性和谨慎。泰康资产今年在另类投资上增加了配置,今年有望上百亿。

6月15日,中国石油(601857,股吧)天然气公司公告称,拟与泰康资产及国联基金建立合资公司“中石油管道联合有限公司”,注册资本400亿元,其中泰康资产将以现金出资360亿元,认缴合资公司注册资本120亿元,持股30%。

对于这一合作计划,陈东升认为,这将是投资界的一件大事。相关人士评价,如果顺利进行,将是保险资金参与国家重点能源管道建设的有益尝试。

据了解,养老社区和基础设施建设是泰康主要投资方向。根据保监会规定,保险资金投资不动产不高于总资产的15%,据此测算,泰康最高可有750亿元投资额度用于养老社区项目。

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