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顾云昌:房价高涨缘于多年土地供给量未达标

标签 控股 2011年 
2014-01-21 15:25:07
来源:你我贷

  5月6日,佳兆业集团控股有限公司(01638.HK,以下简称“佳兆业”)以2.56万元/平方米的楼面地价竞得广州同和地块,成为广州新科“地王”,而其周边区域的现楼售价仅在2万元/平方米左右。有人测算,该项目至少要卖到4万元/平方米才有利润。众多人士担心,房价将会迎来新一轮的上涨。从2010年至今仍在维持的包括限购、提高二套房首付、利率等的调控政策,曾经有效地抑制了房价过快上涨,但去年四季度以来,一线城市的房价仿佛重新开始失控。日前,社科院警告称,住房供求已经失衡,房价面临全面失控,如果不及时推进改革,那么市场还将出现大起大落。

  接下来,房地产市场如何改革?被寄予厚望的新型城镇化建设方向如何?日前,时代周报专访了中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌。他曾多次参与国家房改政策的研究和制订,是国家房改方案的主要起草人之一。

  农地流转可解决土地供应不足

  时代周报:您怎么看待今年及未来三年中国经济的走向?

  顾云昌:中国经济目前仍然存在内忧外患。量化宽松的货币政策说明经济情况将会进一步好转,出口也在增长;但是,外需增长势头并不那么强劲,甚至有下降的趋势。因此,通过内需拉动经济增长更为现实,而这就要依靠新型城镇化的建设。

  最近一段时间内,拉动内需主要还是看投资。投资方面,目前产业投资中制造业70%-80%存在产能过剩。所以投资还主要依靠房地产,因为,房地产行业涉及整个产业链条。也就是说,房地产行业发展得好,与之密切相关的几十个产业都将得到很好的发展。

  未来几年中国经济不会像以前那样快速地发展,但是也将保持稳中有升的态势。

  时代周报:你刚才提到新型城镇化被社会各界寄望于拉动未来几十年中国经济增长。您认为中国新型城镇化建设到底“新”在哪?

  顾云昌:在我看来,就是高质化、绿色化和和谐化。

  高质化是指要提高土地的综合承载能力,提高城镇化的质量。以前的城镇化,每平方公里的产出低,集聚效应差,交通拥堵、雾霾天气、地下管道不畅通等问题频出,因此我们必须推进有质量的城镇化。绿色化是指提高土地和资源的利用效率,比如工业用地和住宅用地的比例问题、节能减排的问题等。和谐化是指人的城镇化,此前人的城镇化远远赶不上土地的城镇化。

  时代周报:近期包括广州、海南、重庆等城市都推出了农村土地或房屋流转的试点政策,这是新一轮土地改革的前奏吗?

  顾云昌:归根结底,房价高是因为住宅的供不应求,供不应求是因为中国的土地制度问题。中国总体上人均居住用地是足够的,但是在不断的城镇化过程中,只有1/5的建设用地在城市,而4/5在农村,也就是说在城市和农村人口将近1:1的时候,农村住宅土地是城市的4倍。

  因此我们必须打破城乡二元机构,让农村土地流转起来。但是,目前农村土地归集体所有,不能抵押,不能流转,我们有必要修改《土地法》甚至是《宪法》,不是让土地私有化,而是要体现土地的价值,真正使农民变市民。

  泡沫的规模是可控的

  时代周报:4月份,万科董事长王石在美国纽约哥伦比亚大学出席一个中国商界会议时特意提到:“中国楼市存在泡沫,非常危险,如果破裂将是一场灾难。”您认为中国的楼市泡沫大吗?

  顾云昌:关于中国房地产企业是否存在泡沫这个问题,房地产业界始终存在两种声音,一种是以王石为代表的泡沫论,另一种是以任志强为代表的,否认任何泡沫的存在。

  在我看来,第一,中国房地产行业确实有泡沫存在。第二,这个泡沫不是全局性的,而是地方性的。第三,这个规模的泡沫是可以控制的。

  为什么这么说呢,一方面,2004年到2010年间,尤其是2007年,北、上、广等一线城市的房价翻番,其他城市的房价涨幅也远超过居民收入的增幅,那时候房地产确实有不小的泡沫存在。但是,包括北、上、广等大城市在内,近两年来房价上涨的速度并没有超过城乡居民收入增长的速度。中国以时间换空间的政策初见成效,房地产泡沫在这两年也被挤出很多。

  另一方面,中国房地产泡沫的风险其实就是金融风险。但是,中国个人住房贷款占银行的贷款比例和GDP的比重都非常低,中国银行的不良贷款占GDP的比重也很低。中国银行的不良贷款率从以前的5%下降到现在的不到1%,前银监会主席刘明康在任时曾做过一项调查,如果中国房价下跌30%-40%,金融行业是否会存在风险?结论是银行风险不大。

  时代周报:最近,广州、上海、北京都出现高溢价地块。北、上、广“地王”频出,会带来新一轮的房价上涨压力吗?

  顾云昌:北、上、广地区为何“地王”频出,在我看来就是因为住宅用地供应不足。

  一方面,城镇土地供应主要分三块,一是工业用地,二是住宅用地,三是市政基础设施建设用地。基础设施用地是不可能缩减的,只能在其他两部分调整。但是,目前中国的工业用地占比太高,达到30%以上,而发达国家这一比例只有15%,因此,工业用地挤占了居住用地,导致城市高楼林立,而且容积率都很高。

  另一方面,每年的土地供给量都没有完成,2011年全国住房用地计划供应21.80万公顷,实际只完成60%-70%,去年计划供地18万公顷,也只完成60%-70%,2013年全国土地住房用地计划供应15.08万公顷,是过去5年年均实际供应量的1.5倍,但看似光鲜的数字却难掩住房供地逐年减少的实情。

  为什么完不成供应量?因为完不成也没人追究。而且,每年下达供应量的时间是4月份,从时间上看也有点晚,而且里面是否存在规划问题,如果规划时,待售地块的交通、配套设施都比较完善,土地都肯定会被开发商抢走,不会出现流拍。

  开发商不能捂盘惜售,政府也不能捂地惜售。政府的土地供应要公开透明,城市边边角角的闲置土地都可以拿过来使用,这样开发商才不会哄抢土地。

  “地王”频出,房价上涨,归根结底是土地价格的高涨。这又涉及地方政府对土地财政模式的依赖,土地财政问题不解决,空谈房价问题没有意义。

  时代周报:是啊,地方政府对于新“国五条”政策的贯彻落实并不积极,仅北京征收二手房买卖差额20%的个税,在这种情况下您怎么看待今年的房价走势

  顾云昌:2月份的时候我到上海,当地有900万平方米的房产库存,算下来差不多是9万套房子,上海每个月的房产消化量为1万套,表面上看,上海的房产库存可供9个月的销售,但事实上,其中将近700万平方米的存量是高端住宅,普通住宅只有200万平方米的库存,只够销售两个月。但是为了怕高端住宅入市后,会推高房价,因此,政府对高端住宅有诸多限制,因此这部分高端住宅无法被市场消化。其实,房地产市场应尊重市场规律,鼓励有钱人买一套豪宅,卖掉一到两套小房子,这样市场就流转起来,而玩数字游戏毫无意义,甚至会滋生弄虚作假。

  我最近一直在宣传一个观点,中国正进入“房车时代”。从本世纪开始,中国老百姓的消费,特别是城市居民的消费主要集中在住和行的方面,房地产、汽车、高铁等行业,是近年中国经济增长的主要方式。我认为中国正处房车时代的中期,至少还有20年。这个期间住宅的刚需还是很强健的,只要中国经济保持稳中有升的态势,中国的房地产行业就会稳中有升。

  警惕商业地产过度泡沫化

  时代周报:在目前的政策高压下,您认为未来几年房地产行业新的亮点在哪里?

  顾云昌:从恩格尔的理论来说,消费的发展规律是从日用品向耐用品转变,物质消费向非物质消费转变。我们现在正处在这两个转变之中。开发商们已经看到了变化,所以开始着力发展文化地产、旅游地产、养老地产、健康地产等等,除了物质消费以外,更多是精神、健康、文化的消费。

  比如养老地产的发展,万科、绿城、远洋等房企先后都涉足养老地产,与此同时,随着今年初首宗疗养性质用地的正式出让,预示着养老地产土地政策的开闸,养老地产就进一步细分了住宅市场、扩大了房地产消费需求。

  时代周报:您是说未来包括旅游地产等在内的产业地产将迎来黄金发展时期?

  顾云昌:是的,近年来,中国房地产市场进入转型期,住宅市场受到严厉政策调控,不少开发商纷纷把目光瞄向产业地产蛋糕。

  比如ShoppingMall,现在已经不仅仅是购物场所,它还要求有文化休闲的功能;另外中小城市的产业园区却越来越多,正是发展产业地产的大好时机。

  但是对于商业地产,我们也要警惕,有数据显示,目前正在建设中的商业地产是已经建成的4倍,而处在规划立项中的商业地产项目又是在建的商业地产的4倍,所以我们要警惕商业地产过度的同质化和泡沫化。

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