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“房票时代”购房者该如何合理置业

2014-01-21 15:24:54
来源:你我贷

“金九银十”期间,市场购买热情再次高涨,但限购、限贷政策的持续影响,使得“房票”显得格外珍贵。专家建议要改变之前的梯度消费观念,并合理使用“房票”(购房资格),当然,也要避免为“房票”而铤而走险。

购房热情高涨

张先生决定在最近两个月内搞定房子。

在上海打拼了近十年时间的张先生,已经完成了原始财富积累,积攒了将近100多万元。“用这笔钱,可以在外环线附近购买一套80平方米的两房了。”他这样盘算着。张先生这段时间正在看房,只要碰到合适的,就会出手。

其实,类似于张先生这样的购房者大有人在。“金九”来临,购房热情再次高涨,直接体现在成交连续放量。德佑地产数据表明,9月份第二周,上海商品住宅成交量达到28.56万平方米,创下7月以来的最高点。另有统计数据表明,截至9月15日,上海市商品住宅成交面积达到了58.4万平方米。业内人士估计,照此势头发展下去,今年“金九”最终成交量很有可能达到120万平方米以上的高位水平,与去年金九的成交量相仿。

此外,包括北京、广州、深圳等在内的一线城市近期成交状况也出现明显改善迹象。据中国指数研究中心提供的数据显示,进入9月以来,北京商品住宅成交变得活跃起来,周成交量在第37周(9月9日至15日,以下同)突破35万平方米;广州商品住宅在今年第37周成交量达到17.35万平方米,与前一周持平,但相对8月最后一周,增幅高达6成;深圳第37周商品住宅成交量分别为10.14万平方米,环比增幅高达5成。此外,包括成都、重庆、长沙、武汉、南京等在内的国内重点城市,成交量也有不同程度的上升。

“房票”依然紧缺

而与购房热销高涨不相适应的是,由于限购政策并未真正放松,因此“房票”的紧缺程度丝毫没缓解。

所谓“房票”,即购房资格的形象说法。目前绝大多数中心城市和部分三、四线仍在实行限购政策,规定本地户口家庭,只要名下有两套住宅,就没有购房资格,更没有贷款资格。而外地户口,必须有社保或纳税证明并且满一年,才能在当地限买一套。限购规定,使得很多具备购房实力的人,因为手中拥有房产套数超过两套而失去购房资格。

虽然近期陆续有部分三、四线城市开始放松限购政策,但大面积放松的可能性极小。近期浙江舟山传出消息称放松限购政策,2013年以前无论买过多少套房都“不算”,只要2013年1月1日以后没买过房的,都可以再买一套。此外,今年8月,温州放宽限购政策,允许购买“二套房”。

但业内人士分析指出,这并不能认为是限购政策放松的前兆。德佑地产研究部总监陆骑麟表示,上述地区适度放松限购,最主要还是因为当地楼市低迷,已经直接影响到地区经济,因此需要通过政策调整来刺激楼市达到稳定经济的作用。但他进一步指出,在整体楼市调控下政策脱离限购而放松的可能性也相对较小。

而就在不断有城市传出放松限购措施的时候,住建部适时站出来表示,督察组下月将抵地方急查限购、限贷执行情况,以防房价快速上涨。“这可以看作是政府发出警示,千万别对松动限购政策心存指望。”陆骑麟说。

一步到位可考虑

“房票”紧张,这给购房者提出了一个新的命题,即如何用好“房票”?

按照此前市场流行的观点,虽然购房是大宗消费,但并不能因为购房而使得自己的生活品质受到影响,因此专业人士建议采用梯度消费的方式,即首次置业的时候可以先购置小面积的住宅过渡,等到日后家庭添丁之后再换购一套面积稍大一些的住宅;等到财富积累到一定程度之后再考虑舒适性需求,甚至追求更高层次的居住享受。因此我们这一辈子可能会面临三次或以上的购房机会。而从过去的经验来看,这确实不失为一种行之有效的住房消费方式。

但限购、限贷政策的实施,使得这种办法失去了价值。限购导致本地居民只有两次购房机会,而非本地居民只有一次购房机会。而限贷也加大了购房成本和难度,比如上浮二套房贷利率1.1倍,首付比例不低于6成,停止三套房贷款等。

要用好“房票”,专家建议购房者尽可能考虑一步到位。如果按照之前的住宅消费思路,购房者可能会兼顾各种需求,如汽车、旅游等,因此在住宅预算方面投入不会很多。但在限购、限贷背景下,“房票”有限,多次购房成本上升,所以可以投入更多资金用于购房,以避免在短时间内再次换房的情形。

还有就是在有限预算的情况下,尽可能购买可改造的住宅。比如有的开发商在房型设计上多花了一些心思,包括阳台等空间能够充分利用起来,因此虽然买的是两房,必要时可改造为三房。也就是说,花两房的钱,买三房的使用价值,这也是一种合理使用“房票”的方式。

铤而走险不可取

专家提醒说,通过非常规手段获得“房票”的做法不可取。

据了解,目前比较常见的做法主要有三种:第一种是“假离婚”;第二种是用子女的名义去买;第三种则是用别人的名义去买。

“假离婚”这种案例最为常见,一方在获得“自由身”之后,只要符合限购政策的相关规定,便可以购买房产。但值得注意的是这种方式往往会对夫妻双方带来一定的影响,近期就不断爆出弄假成真的新闻。

利用子女名义购房,曾一度被认为是最佳规避方式。此举不仅可以避开限购,而且还可以享受首次购房的优惠贷款政策,比如享受优惠贷款利率,降低购房成本。另外,首次购房在税费开支方面也有所区别,如购普通住房需缴纳购房款1%~1.5%的契税,而第二次购房契税税率为3%。但不可否认的是,这种办法的缺陷也是非常明显的,因为这相当于占用了子女的“房票”,未来子女购房,则会面临限购尴尬。

还有就是利用朋友甚至陌生人的名义买房。这种办法是两人私底下协商好,房产归出资者所有,这种看似比较靠谱的做法,其实隐藏着巨大的风险。上海联业律师事务所主任律师王展表示,两人之间的协议,对两人之间有效。但这并非意味着出资人对房产真正拥有处置权,而一旦产权登记人背着出资人将房产进行转让、抵押等,出资人将面临蛋打鸡飞的情形。此外,这种方式还会为未来转让带来麻烦,因为一旦与产权登记人失去联系,物业转让将变得困难重重。

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