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二季度楼市有望停涨

2014-01-21 15:24:55
来源:你我贷

3月最后两天,北京、上海、重庆、深圳、天津等直辖市和其他一线城市按规定出台楼市调控地方版细则,加上此前广东公布的调控细则,以及国务院规划出台不动产统一登记制度,从中央到地方,从限购、限贷到税收、信息联网,新一轮调控政策升级为“史上最严”,有望在二季度让楼市停下上涨的脚步。

深圳:确保房价涨幅低于收入增速

昨日,深圳出台“国五条”实施细则,房价控制目标为2013年全市新建商品住房价格涨幅低于本市人均可支配收入的实际增长速度。

深圳市调控细则提出,严格执行“国五条”关于出售自有住房个人所得税的征收规定,依法严格开展房地产税收征管工作。完善房地产价格评估技术,发挥其在房地产税收征管中的积极作用,继续加强存量房交易税收征管工作,并根据房价变动,适时、适当调整征税评估价格。

深圳市要求严格实施差别化住房信贷政策,强化借款人资格审查。银行业金融机构要严格执行第二套(及以上)住房信贷政策。人民银行深圳市中心支行可根据深圳市年度新建商品住房价格控制目标和政策要求,在必要时候调整第二套住房贷款的首付比例和利率

天津:严格按20%征税

昨日,天津市出台《关于进一步做好房地产市场调控工作的实施意见》,明确提出2013年新建商品房价格控制目标是,保持住房价格稳定,新建商品房价格涨幅低于城镇居民人均可支配收入实际增幅。

根据《实施意见》,天津将继续严格实施差别化住房信贷政策,银行业金融机构要认真落实首套房首付款比例和贷款利率,严格执行第二套住房信贷政策,继续暂停发放第三套及以上购房贷款,根据市场情况适时提高第二套住房首付款比例和贷款利率。

同时,天津将充分发挥税收调节作用,对出售自有住房按照规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息,能核实房屋原值的,依法严格按照转让住房所得的20%计征。对个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征个人所得税。

专家:地方细则应考虑改善性需求

从地方版楼市调控细则来看,现阶段,重点支持首套、自住、中小户型置业需求已经成为共识,但对于如何促进改善性需求合理释放尚无明确措施。

刘卫民说:“大部分改善住房条件的家庭都必须卖掉以前的小房子,而新的二手房交易个税政策和二套房信贷政策实质上是限制了这类改善性消费行为,因此,地方细则中也应该在一定程度上考虑改善性需求的支持政策。”

刘卫民还建议,应充分考虑我国住房制度改革的特殊性。住房制度改革中出售给个人的公房原值较低,成交价差会较大,个税会较高。但这是制度转换和历史原因形成的,并非是投机造成的结果。因此,应在实施细则制定中给予一定考虑。

从严是各地调控基调

综观已经出台的地方版调控政策,受访专家和业内人士认为,总体上呈现出从严态势。

表现一,一些城市限购范围扩大。如“广东版”调控政策出台后,原本只是主城区限购的珠海、佛山如今要求覆盖全部行政区域。

北京对本市户籍单身人士购房做出规定,未拥有住房的,限购1套住房;对已拥有1套及以上住房的,暂停在本市向其出售住房。对于备受社会关注的个人住房转让所得税征收问题,北京第一个出台细则,对商品房、自建住房、经济适用房和已购公有住房的房屋原值给出了具体计算细则。

表现二,房价控制目标收紧。一些城市明确统计新建商品住宅价格,扣除保障房因素;一些城市提出房价涨幅不高于或低于城镇居民人均可支配收入的实际增幅。中原地产市场研究部总监张大伟表示:“这意味着要扣除CPI,也就是物价上涨因素,因此更严格。”

表现三,一些城市个人住房信息系统联网步伐加快。中国房地产业协会副会长朱中一说:“广东对住房信息系统联网提出时间表,要求今年年底前所有地级以上城市完成个人住房信息系统联网。这是值得肯定的举措。”国务院发展研究中心副研究员刘卫民说:“从目前各地出台的细则来看,无论是更严格的限购政策或限购标准或更为严格的差别化信贷税收政策,都体现出‘从严’是这次各地调控的基调。”

张大伟认为,改善需求受到影响最大。他说:“各地的政策都明显影响了第二套房,也就是改善性需求,信贷等政策也明显收紧。预计对市场的影响也将首先体现在中端市场。”刘卫民认为,更严格的限购、信贷和税收政策将为住房市场降温。

房企与银行或间接“配合”调控

不过,就在调控政策陆续出台、市场预期转向之际,不少房地产开发商却逆势上调销售目标。万科、招商地产、恒大地产、碧桂园、保利地产等国内重量级开发商最近半个月纷纷公布了2013年的销售和开发目标。大部分开发商逆势上调今年的开发面积、销售金额以及业绩增长指标。

根据逆势上调的目标,房企加大借债力度和开发增量。32家已公布年报的上市房企2012年末的总负债已超过7700亿元,总的资产负债率高达72%以上。与此同时,这些公司手中存货总计价值6092亿元,较2011年末上升20%以上。

业内专家表示,房地产开发商存货的大规模上升,并不是传统意义上单纯去囤积商品房,其意义还包含房企新获取项目及在建开发产品的增加。浙商证券研究所所长邓宏光认为,房企在全国范围内加大开工建设,将对新房市场的供需平衡起到积极作用。

与此同时,地方版细则明确要求进一步提高二套房贷首付款比例。对此,张大伟分析,这依然是加大利用信贷杠杆进行投资投机行为。提高二套房首付比例的态度很明显,这将给楼市降温。

在这种情况下,四大行在3月下旬发布的年报中都纷纷表示,将“积极配合落实房地产调控政策”。而就在此前一段时间,不少股份制商业银行曾经加大对个人房贷的审核力度,并在一定程度上增加了贷款成本。对此,北京银行一位一线人士表示,不管是二套房还是首套房,现在的贷款成本都有所上升,银行更加谨慎,房贷总量或将有所下降。

以上综合新华社

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