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难测的养老房:以房养老似赌博

2013-10-28 16:38:54
来源:网络

文/新浪财经专栏作家宋聆[微博]

所有为房子提供贷款――无论是为买房子提供贷款,还是收房子作抵押物以提供养老融资的机构,都面临一个问题:流动性。钱都是有数的,你收了房子,把钱贷出去了,你的资产表里现金就少了,收下一个房子就有问题。

杭州,2013年9月14日“以房养老”将开展试点在杭州举办的老年人博览会上,一位老人从“以房养老”广告牌前走过。新华社发(龙巍摄)

养老是各国政府的难事,尤其是对已进入老龄化的国家。

一年以来有两个政策,养老社区和以房养老。一个是交钱买一个进养老社区居住的资格,另一个则是把房子盘活换钱养老。大多数人都明白,要是有钱,还用盘活房子换钱养老吗?答案可以幽默一些:你可以盘活房子换钱进养老社区。

以房养老的争议很多,比如中国人的观念、以及70年产权的土地使用制度等。

观念的改变有时是基于社会发展。例如,中国历史上,宗族问题曾是很棘手的问题。经济发展之后,年轻人外出打工的多,宗族问题自然衰弱了。随着社会现代性的加强、经济水平的提高,观念不是改变不了的问题。

从实际效用以及已有的发展历史来看,70年产权的土地使用制度也构不成发展以房养老的阻力。《物权法》第一百四十九条明确规定住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期。这是形势逼出来的法律,虽然没有细则,但要相信政府,如果仅政策层面上的问题,到了时间,都能解决。这类例子不胜枚举。

说句大白话:政府既然开展了此项业务,就会考虑到这个问题。更何况,以中国现有的拆迁能力,房子能不能存续30年都是问题。至于拆迁补偿款,即便在眼下之中国,这是谁都无法预测的。未来如果有机构参与,博弈加强,也许是一种新的力量,能够推动或改变什么,也未为可知。任何经济问题都是政治问题。哪一个国家都不例外。

比较难解决的是房屋估价问题。这个问题甚至不仅仅涉及到一家公司、一个行业的问题。我个人认为,如果解决不好,这是最易对整体经济形成冲击的地方。

要讨论这个问题,我们先要探讨一下资产证券化

近日,顶层提出要发展“资产证券化”,我个人理解,这是李克强总理提出的“盘活存量”的一个体现。从理论上,“盘活存量”是一个非常好的想法。但从技术上,比较困难。

资产证券化包括的范围很大,美国的房屋抵押贷款债券也是其中之一。时至今日,国人对引起金融危机的次债已经耳熟能详了。

如果以纯技术来论,各开展住房贷款业务的机构对购房者的资信审核不严是技术原因。之所以审核不严,源于对形势的乐观,这大概是中规中矩的表述。但从社会深层次来说,住房子虽然是经济问题,也是政治问题。当年“两房”是为了实现居者有其屋的目的走向前台的。

所有为房子提供贷款――无论是为买房子提供贷款,还是收房子作抵押物以提供养老融资――的机构,都面临一个问题:流动性。钱都是有数的,你收了房子,把钱贷出去了,你的资产表里现金就少了,收下一个房子就有问题。

抵押贷款债券就是在这样的需求下走红。它先将获得的抵押权形成一个资产池,然后再分割为债券,发售给投资人,这就是证券化的过程。

事实上,只要证券化规模扩大,就很难知道你买的到底是哪一桩物业的抵押债券。基础资产的级别到底怎样,只是理论上的。尤其像房子这种资产,很难估值。

当年的“两房”从国会获得隐形授信,为其发行的抵押贷款债券担保。该债券被华尔街视为“无风险债券”,作为一些衍生工具的基础材料又开发出许多东西。这中间当然有华尔街衍生工具的问题,但金融危机爆发的引信源自不动产价格的下降,应该是没有疑问的。如果只是房地产行业,那不过是一个行业。如果有为房地产行业提供融资的金融机构,那就是该机构,至少在理论上还都可控。但如果是证券化,那波及的面就相当大了。

可以说,如果没有资产证券化,大规模的抵押贷款业务做不了。但如果大规模的抵押贷款债券出现风险,例如,楼市下跌,那冲击面也相当大。

教科书上认为,风险可以通过分散而获得管理。但有些风险,分散的面越大、波及的面越大。

今日以房养老,无论房子盘给银行、保险公司或者任何一个机构,资产证券化是紧跟其后的路。可是,你我都知道,这跟坐了火箭炮似的房价,不可能永无下跌之日。曾见报上有专家预测,如果以过去五年的上涨速度,未来可能每平米80万元。但我们都知道,过去五年的上涨,并不是理性上涨。明年的房价都不好说,更何况未来十年、二十年。对房屋的估值,与猜测无异。开展此业务的机构,有点类似于赌博。如果“以房养老”作为惠民政策大规模铺开,就与美国政府曾为了实现“居者有其屋”的计划而为两房提供担保及其他种种措施,颇为类似。

本人不才,对近期政府一系列政策妄加猜测,觉得不管什么原因,政府看起来很缺钱,缺现金。盘活存量是好,但也要想好,结成利益共同体的越多,房价就越发难调。

中国就万事离不开房子。从中外经济史上看,房子从来就不是好办的资产。

(本文作者介绍:宋聆,法学硕士,关注保险业中宏观的运营与发展。)

本文为作者独家授权新浪财经使用,请勿转载。所发表言论不代表本站观点。

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