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温州房地产警示录

2013-10-28 16:38:54
来源:网络

70个大中城市里只有温州的房价在下跌,温州房价过去两年的腰斩会成为中国房地产泡沫破灭的预兆吗?

入夜,位于温州杨府山CBD区的铂金府邸和香缇半岛,矗立在灯光四溢的瓯海大道边,从一个个幽暗空洞的窗口里散发着被人遗忘的荒凉。

这两个成交均价为45000万元/平方米的豪华楼盘,目前在二手市场的价格挂到了2万元,但仍然沦为卖不掉的空置房。而在温州房价最贵的市中心,曾经暴涨到10万元/平方米的鹿城广场,如今也被腰斩到5万元。

越是奢华,越是荒凉。根据温州银监局9月的调查结果,由于购房者自身资金链的断裂,温州一些大户型按揭房已经出现了“弃楼断供”的现象。

“那时候大家都疯了,好像你不买就亏了,”一位曾经辗转在全国各地看房、买房的温州老板,指着那些或远或近、看起来黑黢黢的大楼感慨道,“这几年,就像过山车一样。”

2011年4月,有人出1500万购买他的一套房产,他说考虑一下。5天后,房价开始不受控制地下滑。现在这套房产在二手市场以750万售价已经挂出了一年,始终无人问津。

自从2011年温州限购令出台后,温州的房价已经连续24个月下跌。近期国家统计局的数据显示,温州是近两个月来全国70个大中城市中唯一一个房价下跌的城市。大潮退去,原本被房地产泡沫掩盖的民营经济和债务危机也越发刺目地裸露出来。

2012年底数据显示,和2011年同期相比,温州地区规模以上企业出现停产、减产情况的高达60%。2013年,减产停产现象并没有缓解,甚至比2012年还要严重。根据2013年上半年浙江省经济运行情况的调研报告,温州的工业总产值是1986.89亿元,比上年同期增长仅3%,为浙江各市中最低。

位于温州市区五马商圈的新国光精品超市里,兰蔻、倩碧等化妆品架上只剩下零星的货物,红酒专区的货架整排地空置;日用品清仓打折,买二送一;对面的国光电影院一整层都在招租,晚上八九点钟,只剩下一个卖苹果手机壳的柜台仍然亮着灯。在代表高端生活方式的温州香格里拉酒店,入住率下跌三分之一;街上的酒吧、KTV等娱乐场所也少有人气。

由于工厂开工不足,大批外来务工人员返乡,滨海工业园区已不复昔年大型节假日前人流攒动的景象。在温州永强,随处可以见停工或者半停工状态的鞋厂、小五金厂。

两年之后,这场风波仍在持续地扩大和蔓延。许多人相信,最难过的日子可能还没有到来。

在温州,出租车司机飙车的本事总是让外地乘客胆战心惊。前两年温州新楼开盘,从来都是只有图纸没有样板房,只有毛坯没有精装。一套房子放在手里两三个月,已经是炒房的最长时限。这就是温州的速度。它曾为温州赢得了许多第一,也使之率先饱尝退潮后的煎熬。

全民炒房

“早些年,在温州做房地产,利润没100%就是不合理。但现在开发商都觉得25%就是很合理的回报。”在温州天浩置业总经理陈鸿看来,温州房地产在经历了过去几年的大起大落之后,开始回到正常逻辑。

包括他在内的很多温州人士认为,当年温州房价的暴涨,正是炒房客联合担保公司和银行非理性驱动的结果。改革开放后的20年,温州人在实业领域迅速完成了对资本的原始积累,但在全民投资的热潮下,他们又似乎厌倦了用实业获取财富的缓慢,开始梦想着“以钱生钱”。

2002年,在温州开发型屋的老板方之勇成为中国第一批炒房者。有一段时间,每到晚上10点店里关门后,他都会坐夜车去看房、签约,再连夜赶回店里,等着早上开门。“当时每天在店里就看看股票和楼市,也没心思做生意了。”

炒房团在这种背景下出现,他们炒热全国各地楼市的同时,也不断刷新着温州的楼价。温州的楼价2001年基本都在3000元/平方米以下,2005年,市区标志性的房价诞生,大南门区域房价开始超过万元,到了2006年市区的平均房价已经超过了8000元/平方米。到2008年金融危机之前已经有很多楼盘价格超过20000元/平方米。

房价高企,所有人都梦想着在这一时刻一夜暴富。

在炒楼高峰期,一次转手就可以赚到百万。有的房子没有产权证,只要下了定金,就已经拿出来卖了。在下定金到支付全款的这段时间内,炒房客会委托中介,把房子加价卖掉,收到房款后,抽出自己的几十万收成,把房款打给房主。如此一来手上有点钱的炒房客,就利用定金的这种杠杆,一次炒十几套房。甚至没大笔资金的温州普通人也加入了这场狂欢。

21世纪不动产区域副总经理叶柏峰回忆,那时很多普通人,通过资金杠杆炒房。“当时一些退休大妈也来组团炒房,哪怕只有两万就投两万,房子几天没涨,定金被房东收走,就当赌输了。”这些用丁点资金撬动房价的被称为“小炒客”,“大炒客”则会暂时吃下整个房子,等待房价暴涨。

2009年,温州市房价均价达到26000元/平方米。2010年,房价跨过30000元/平方米大关。根据温州大学房地产研究所统计,2006年至2011年,温州市区商品房销售均价从8045元/平方米涨到34674元/平方米,6年中上涨4.2倍。仅仅一张房号的认购券,就意味着几十万元。

“这时候已经是全民炒房,全民疯狂。”据叶柏峰回忆,2009年温州炒房进入高潮的时候,很多楼盘早上一个价,晚上一个价,价格几个小时一变。房东经常在看房、签约的过程中坐地起价,每平方米加价1000元,或是被出价更高的客户或中介公司叫走。“当时完全是卖方市场,不由得你不买,别人可能总价会加好几十万跟你抢。”

但这一切都随着“限购令”的颁布直转急下。2011年3月,国务院发布了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》,温州随即出台更为严格的“温州版”限购政策――本地户籍家庭拥有两套房以上、非本地户籍拥有一套房和不能提供一年本地纳税证明的非本地家庭都不允许再购房。

一纸限令的4个月后,温州房价开始下跌,初始的两个月就狂跌了20%。如今,温州的平均房价已比其最高点时跌去了40%。

方之勇是最早退市的一批温州炒房客之一,早在2008年,触觉敏锐的他就抛掉了自己在温州、江苏、上海等地投资的十几套房产。“我当时就觉得要刮台风了。在最高峰的时候,温州作为一个三线城市的房产价格比一二线还要高,太不正常了。”

叶柏峰所在的房产中介,当时交易量下降了30%至40%,不得不缩减规模,关闭门店。温州曾经遍地开花的“红牌子”(小型房产中介机构)一夜之间纷纷关门,只剩下21世纪不动产、哥伦布等不到10家大型品牌连锁机构的门店。“在2009楼价飙升的时候,新人上手很快就能开始有单做,但2011年过后,很多员工半月都没有签单,不得不离开这个行业。”

在连续下跌24个月之后,“温州的楼市泡沫终于被清理干净,购房者、开发商也终于回归了理性,但背后确实付出了惨痛的代价。”陈鸿感慨道。

但在陈鸿以及在温州的很多被采访者看来,仅就房地产而言,温州还没到外界传言的“崩盘”地步。

不同于日本1980年代的房产泡沫破裂,温州市场上并没有出现大面积抛售的现象,很多人仍持有当年囤积的多套房产,他们仍在徘徊观望,等待一个合适的时机出手。事实上,在限购令松动的政策出台后,温州的刚需市场成交量有了明显的改善。近一段时间温州新开盘的住宅销售率都能超过70%,有的甚至达到了100%。

这更像是一次洗牌,虽然这样的洗牌充满了折磨和煎熬。同时兼任温州大学房地产研究所研究员的陈鸿发现,当下温州房地产界的各方面已和几年前截然不同。“他们追逐利益的心态已经很平静了,不平静的是,他们现在害怕市场又会出现几年前的大起大落,现在任何一个企业都受不了这样的折腾了。”

“四万亿”反作用

回顾两年来的这场煎熬,许多温州人都会追溯到2008年的四万亿投资计划。2008年,国际金融危机曾让温州楼市不断上扬的价格短暂受挫,房价开始下降,有些楼盘降幅甚至达到2000元至4000元,市区楼盘基本上无一幸免。一直坚挺的新房开盘,也不得不调低了价格。“但四万亿政策一来,人们像打了鸡血一样贷款买房,房价就开始疯长了。”方之勇说。

曾经开过民间贷款公司的王林认为,四万亿的结果是,宽松的信贷政策导致更多的人追逐房地产泡沫。“2008年贷款利率一下子降低10%,政府号召大家来贷款,几乎所有人都去贷款了,本来2008年撑不下去的企业又多撑了几年。而一些本可以活下来的,也在这场资本盛宴中透支干净了。到了2009年找我贷款的更多,许多人是‘短贷长用’,借去还银行贷款。”

2008年,方之勇以17000元的单价最后一次购买了一套温州的房产。在当时宽松的信贷政策下,一套价值100万的房子可以抵押到120万。“银行的人来找过我,求我去贷款,随便做点什么。当时和银行打交道,真能有自己是上帝的感觉。没什么好投资的,只有买房子。”

一位温州银行界人士向《财经天下》周刊透露,当年银行会被下达贷款指标,因为指标太大,使得放贷人员在贷款考核里面做一些适当的“妥协”,以便尽快把钱贷出去。于是人人都跑去贷款。即使这样,贷款仍放不完,以至于银行的工作人员恳求企业家去银行贷款。甚至于房产中介,也被银行拉来作为推介贷款的通道。

温州民间通过几十年打拼积累的巨大财富,通过温州企业这个“融资平台”汹涌地流向了房市。但大部分的投资客没有方之勇这么幸运,能够及时抽身。

然而随着时间的逐渐推移,四万亿逐渐消耗,民间借贷危机爆发,银行坏账率上升后突然收紧了贷款的口子,这一收紧,令房地产和企业元气大伤。

“如果这四万亿出来不那么急的话,给温州5到10年时间去消化,那么温州就一点问题也没有了。而现在,等于把这个钱刚刚种下去,还没有等到成熟,就要收回去,哪里有钱还给你?”

另一方面,房产泡沫的背后,是饱受诟病的土地财政。根据国土部的统计,2013年前7月全国土地出让收入超2万亿,增长49.4%。地方政府在增收的同时,各地房价也一路飙升。

在GDP政绩的催化下,越来越多的地方政府投身到“卖地”的行动中。经济危机后,制造业乏力,直接导致的是地方政府税收的减少,以及希望通过抬高土地价格弥补财政收入。据测算,2009年温州土地出让金,是地方财政收入的1/3。而同年,温州出让的住宅面积只有437.91亩。有人算过,温州市区一年刚性需求的住宅面积是400万平方米。供给的限制在一定程度上又推高了土地单价,直接推动房价。

温州并不是个例。地方政府对财政资金的共同渴望,使得全国各地“地王”频出,地价推动着房价一路走高。今年9月,融创中国控股有限公司因拿下位于东三环的农展馆地块而成为北京乃至全国的新科地王,单价高达7.3万元/平方米,刷新了全国历史地王的纪录。“土地财政不解决,中国的房地产问题也无法解决。”温州中小企业促进会会长周德文说。

空心的实业

在被房地产裹挟一切的温州,制造业也不能幸免。2008年,炒房炒地暴富的神话在温州一度到处流传。就连温州炒房团太太也赚得比她们的企业家老公要多。

“许多企业家就对做实业失去了信心。他们不但炒房,还大量购买写字楼、厂房,他们的钱基本没有投到实业生产里面,只不过是把实业当成了一个融资平台,甚至以极低的价格接订单,只为了维持表面上的正常运转,以获得银行授信。”一位曾参与房产投资的人士说道。

一个原本做小五金生意的企业家以温州厂房做抵押,从银行及民间借贷了共一个亿,去投资商业地产。风云变幻,温州房价下跌,资金链断裂,导致他的投资搁浅。最后他只能降价卖房,但在“买涨不买跌”的心理下,二手房市场有价无市。一位知情人告诉《财经天下》周刊:“他把所有的身家,包括他和他父亲两代人做实业的所得全部都投入进去了,现在要不回来了。到今天一说起这些事情他还流泪。”

在两年前一桩桩跑路、跳楼的惊心动魄之后,这位老板并没有“跑路”。在这个熟人社会,跑路意味着背井离乡,自绝后路。如今的温州人学会了妥协。他们正在每天的挣扎求生中为当年的资本盛宴买单。“他现在天天盯在那个项目上不敢挪步,每天还要接无数个催债的电话。他告诉那些债主,让他们帮助他一起把这个项目做成,这样的话,还能有办法慢慢还他们的钱,现在这也成为了一种解决问题的方式。”

根据温州工商联房地产商会的统计,前几年,温州做实业的企业有70%都参与了房地产行业。“有很多原来做实业的老板的资金现在都套在里面了,”副秘书长卓学松对《财经天下》周刊说,“位于鹿城区的‘公园大地’楼盘就是个典型的例子,有好几个做皮鞋和服装产业的老板一起入股开发,但现在都套在里面。这样的情况对温州的实体经济影响太大了。”

近两个月,温州银监会根据对辖区内40多家银行的调查,承认温州出现房产“断供”现象。温州市中级人民法院透露的数据是,今年1月至8月,委托法院拍卖的财产共1244件,其中约80%为房产。温州中小企业促进会会长周德文表示,出现弃房现象主要是借款人自认经营出现困难,目前温州中小企业仍处于最困难的时期,很多老板不得不做出取舍。

在温州滨海工业园区,许多工厂都处于开工不足的状态。过去几年,这个园区倒闭了大批企业,包括老牌电器企业月兔――它因为深陷民间借贷的债务危机而破产,商标在今年被拍卖。在这之前,它曾是浙江省200家重点企业、地方最大规模、最佳经济效益企业之一。

园区内的一家企业破产之后,厂房被第二个企业买走,但不出一年,这家企业又因效益不好,老板给员工放长假,以逼迫他们主动辞职。现在,这个开发区比原来少了三分之一的人。

传统制造业的平均年利润率只有5%。当资产领域的预期利润率大大超过制造业时,资本逐利的特性使得大量的资金从实业中抽离,流向房地产行业。而为了偿付借贷成本,高利贷借来的资本只能回流到房地产等高利润行业,进而形成恶性的资本循环和风险链条。

温州中小企业发展促进会会长周德文用“温水煮青蛙”来形容目前温州民营企业的困境。“2008年金融危机时,是订单一夜间消失,死了也干脆。现在订单倒有,但原材料、劳动力、汇率、资金等多座大山一起压来,一下子死不了,活着又看不到希望,这种‘温水煮青蛙’似的煎熬,让很多中小企业痛苦不堪。”而今年的情况甚至比往年更甚。

温州迪安鞋业的一位销售人员对《财经天下》周刊说,他们最近接了一笔300双鞋的订单。各大鞋类品牌开始拿着鞋样寻找可以开工的代工厂,因为有大批的小型工厂早已在这场风波中关门歇业。“前两年订单多的时候,都是四五千双的单,这种小生意根本没人理。”

这家原有1500人的中等规模制鞋厂,如今只剩下500人。原来订购原材料可以赊账,但由于民间债务和信任的危机,现在所有业务往来一律只收现金了。“日子难过,大家都是慢慢捱,继续撑吧。以后怎么办呢?”她说着低下头去,声音轻微,“不知道出路在什么地方。”

如今,温州的制造业平均年利润率只有1%至3%,有的甚至没有利润,而在苦苦支撑。“现在企业不好做,投资又无门,最幸福的恐怕就是上班拿薪水的人。”一位不愿透露姓名的汽车配件出口商说。

在2011年房产泡沫破裂的当口,她的企业还没有感受到太大的影响。但从去年起,她开始慢慢感受到了这种煎熬。“银行和企业,都在慢慢地抽资抽贷,资金从借贷链条上一层一层地往回收。问题是,你计划好了资金应用的周期,譬如5年,怎么受得了提前?你趴下了,又会带动别人趴下,这样一来,就很可怕了。”

另一方面,温州制造业昔日的竞争力正在逐渐失去。温州信实外贸公司老板张宏图对《财经天下》周刊说,去年前他就已经开始减少与温州制造商的合作,转而向周边城市(如台州等)发展。“现在各类加工厂在全国遍地开花,温州地价又贵,寻求外地厂商合作,要价会比温州便宜三分之一以上。”而一些企业倒掉之后,又会对整个产业链产生影响,迫使其他的企业也迁离温州。

自2008年以来,中国以密集劳动力、低端制造业和破坏环境为代价的经济发展模式已经开始日益失去竞争力。劳动力成本上升和技术门槛过低等,都是制约发展的问题。而所谓的产业升级转型也并未真正发生,更多的是重蹈由实业向信贷公司或房产投资转变的覆辙。

温州的企业家们已经开始反思其中的问题。“我们所犯的最大的错误,就是明明只有一块钱,却总是想做三块钱的生意,借钱也要做,”王女士说,“从宏观面来讲,国家政策也是一把双刃剑。光靠四万亿这样的短期刺激,是无法支撑起经济体的长期健康发展的。”

房产泡沫的破裂成为了压垮温州民营经济的最后一根稻草。但究其背后,却是中国经济发展的结构性问题。“在我们这样特殊的体制下,各种矛盾被不断掩盖,非但没有解决,反而越来越激化。这就造成了这种危机的爆发。”周德文说。

消化不良

自从2011年9月“眼镜大王”胡福林跑路之后,温州的民间借贷危机大白于天下,两年间“跑路潮”已渐渐平息,但危机仍然在持续发酵。债务链条已从民间借贷蔓延到了银行。

根据央行温州中心支行的一份报告,可以看出温州民间借贷涉及之广:“大约89%的家庭个人和59%的企业都参与了民间借贷。”钱从哪里来?大部分都是以房屋向银行进行抵押贷款;报告还指出,约20%的民间借贷资金最终又流向了房地产市场,抬高了房产价格。这条投资链条,最终随着房产泡沫的破裂而分崩离析。

“这两年浙江的不良贷款率在全国居高,而温州又是浙江的重灾区。具体数字触目惊心,而实际上的风险比这个数字还要大。”温州某银行客户经理胡大可说。

在中秋至国庆的这段时间,是许多温州企业相互清账的一个时间节点。这几天,胡大可也正在紧张地关注着手上一些企业,计算着可能的“不良”。只要是每月能还出利息的,他就和其他同行一样,以时间换空间,尽量给它们机会慢慢活过来,而其他的只能施以缓刑了,“过几年还是会死掉的,只不过我们现在太平间床位不够,今年不能死,要死也死到明年去。”

对温州的银行业来说,今年是最难熬的时刻。和许多贷款企业一样,银行也寄希望于房地产的再次回暖,这是唯一能够最快解决各方需求的办法。但是胡大可知道,这终究是饮鸩止渴。

由于担保贷款盛行,一家企业一旦出现问题,就会牵扯到其他企业。有人计算,在温州乐清,已有15个互保形式的担保贷款链浮出水面,每个链条上都绑着十几乃至几十家企业。一些资产优良的企业也受到了一些“不良”公司的影响,负债危机的波及面如涟漪般层层扩大。

现在,听到担保贷款胡大可只管往外推。新增的贷款业务,担保公司不愿意做,银行也不愿意做。“原来大家都吃坏了肚子,现在要把它消化掉。我们在想怎么消化不良贷款,他们也在想办法,企业欠的债怎么周转一下,看看有没有机会把它转活了。把它救活,才有钱收。”

房产泡沫破灭,民间资本无处可去,有一部分又回到了银行里,安守着每年不到5%的利率。胡大可说,就他所在银行的数据来看,截至今年8月,比去年同期个人存款增加了一个亿。不过他并不因此感到欣慰,“对公业务下来了10个亿。现在还是治病的时候,以后再谈发展。”

以前温州人有钱都不存银行,喜欢把钱放在自己认识的做担保公司的人或者放贷的人身上,等挣钱了再分。如此一来,形成了一个庞大的民间借贷链条。在实体经济环境不景气的情况下,民间高利贷的回报率却动辄高达72%(以每月6分利计算),这种利润差使得民间资本大量抽离实业,转移到民间借贷中去了。一时间,温州的高利贷公司如雨后春笋般地冒出,多如牛毛。而那些苦苦支撑的实业,实际上也成了隐形的融资平台,暗地里却在放高利贷。而这些钱有很大一部分又直接或间接地进入了房地产市场。

在温州房价最疯狂的2008年,温州人王林怀揣1.5万起家,在瑞安体育馆门口租了家门面,开起了贷款公司,并向舅舅借了180万开始对外放贷。“收回一笔钱之后去买房子,房子抵押贷款,贷款下来再去放贷,收钱之后再买房子。”半年不到,除了连本带利还给舅舅之外,自己还开起了奔驰。2011年房产泡沫破裂之后,高利贷全面崩盘。

“凡是做这一行的,都有烂账在里面,可以说几乎是全军覆没。”40岁刚出头的王林,已经是满头白发,“真的很累,我从来不建议身边的人做这个,它不是好的东西,害了很多人。”

2008年开始,他从银行以一两分利贷到钱,3分起步拆借给担保公司,而以六七分的利息借给其他工厂、煤矿等实业和房产开放商,最高可达9分利――这意味着,向他借款的企业,每100万的借款,每年要还的利息就高达108万元。“那时候大家都疯了,有钱都放出去,没钱都拼命借,好像几千万都不算钱,上亿才算钱。”

这些企业如今都因经营不善或投资过度而倒下了。“我明明知道他们都很危险,可能还不出钱,为什么还愿意借钱给他们?所有人都抱着赌博的心态,只要房地产看涨,心想着击鼓传花,总有下一个接手的,大家都认为自己不会是最后的一棒。”

温州民间借贷之盛行,数千万元的资金往来甚至不需要立任何字据,也不说明什么时候还。“都是告诉你,要用的时候说一声,马上给你打过来,都是这么说。”在温州这个熟人社会,朋友带朋友的民间借贷,导致了无数说不清的烂账。“现在,越是好朋友越是变成仇人。”

房产泡沫开始破裂的这两年,王林一直在温州和上海两地的法院奔波,希望能收回别人欠他的2000万元借款,但对方的房产两次流拍,至今也没能拿回欠款。“打官司、追债都太费精力了,我估计能收回十分之一吧。现在大家都对前景一片悲观,不知道能做什么。”

尽管如此,民间的垫资公司和高利贷就像掐不断的火苗,又开始重新活跃起来。一些比较“安全”的做法,是为银行去拉存款业务,可以获得2%至3%的抽成。虽然低,但仍然吸引着像王林这样的人。“我们这样的人,不会做别的,以后也只能在这个行业了。”

“不行,就再来个几万亿,今年先解脱了,明年再说。”他玩笑道。

(应采访对象要求,王林、胡大可为化名)

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