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日本房地产泡沫时代的那些荒唐事儿

2013-10-28 16:38:54
来源:网络

文/新浪财经专栏作家陈志龙[微博]

日本楼市在极度疯狂时就像赌场。当下的中国,和当年迷信“一所悬命”的日本一样,世世代代天然对土地有特殊情结,而经济基本面又与当年的日本异曲同工,外汇超储、本币升值、外升内贬、信贷失控以及金融自由化推动。

在地价的巅峰阶段,东京地价总和已相当于全美国的地价。

7月,北京、南京等地的楼市进入盛夏。有消息称,远在北京大兴的一楼盘一天成交38亿,刷新单盘单日成交额纪录。多地土地市场呈噪热状态,南京等地今年以来土地成交已超去年全年,一些冷僻的地块价格迅速拉高,面粉超过面包价,由此拉动周边楼盘价格的急速上涨,大中城市房地产“猛兽破栏”态势继续演化。

中国式房地产的癫狂失控和土地情结,让人想起20年前日本房地产泡沫破灭前那种此起彼伏的高潮。

日本楼市在极度疯狂时就像赌场:人们都在聚精会神地下注,此时尚未喝醉的头脑清醒的人已经看到赌场的角落开始冒烟了,他们悄悄地尽可能平静地走向赌场狭窄的出口。这时,火苗依稀可见,多数人都还浑然不觉,他们四下张望,然而这时的赌局更加刺激惊险,大多数人重又被吸引到赌桌边。火苗终于燃成了火焰,更多的人挤向出口的方向,此时最怕的就是一声尖叫……

日本人祖祖辈辈居住在“岛国”,是以种植大米水稻为生的农耕民族。因此,在他们价值观中,土地是最重要也是最值钱的。日本人有一种“一所悬命”的乡土情结,能用自己的生命来保护一块土地和住所,这体现了东亚农耕民族最根本的乡土情结。

日本在经济高速增长的年代,信贷洪峰一波波推高地价和房价。因为迷信土地会永远上涨,银行普遍存在着土地拜物教。为了提高效率,许多银行的支行长、信贷经理陪着客户坐在直升机里看地,这样一天可以看十几块地,“审批”上百亿日元贷款

一个地产商带着住友银行的支行长在空中看地,他指着一块地告诉银行的人,他们决定在这造高尔夫球场。刚喝完酒的银行行长打着饱嗝说“啊,好吧,就这么定了”,在飞机上就完成几十亿的贷款手续。其实,这就是一处垃圾填埋场。

在地价的巅峰阶段,东京地价总和已相当于全美国的地价。泡沫经济破灭后,这块地的价值掉了一半,然而,“作为一名银行职员,当时根本不用管那么多,只要能够把钱贷出去就行了。”

一位银行家在回忆录中说,换作现在,金融厅绝对会否决银行的这种大胆行为。但在那个时候,大藏省听完各大银行的汇报后,会点头说:“是吗,是吗,这样啊!对,是要扩大内需,就这么干吧!”

那时,只要听说你买地买房,银行就给你一个授信额度,随你怎么花。一分钱不花,就放那儿也行,那时的银行和贷款人都象喝醉了酒。无固定职业、从来没贷过款的人也敢贷款买股票、置业,大家都在赌博――赌市场永远上涨。胆子都越来越大,信贷失控使日本的不动产泡沫越吹越大。

富有的日本人不仅买光了国内的房子,还疯狂地投资美国房地产市场,要买下“全世界最高最好的楼”,毁于“9.11”的双子楼也在他们的”“扫楼计划”,要不是1986年爆发国际市场石油危机,这笔买卖就成了。

但买下的那些摩天楼结果如何?就看三菱地产购买的洛克菲勒中心吧,大楼的租金无法弥补举债的利息支出,结果这幢楼6年亏损6亿美元,最后又以半价给洛克菲勒赎回,左右挨耳光的过程中,日本数百家“一所悬命”的金融机构破产。

在那个荒唐年代,什么事都会发生。

另一家大银行的信贷员山本君说,有一天,我去总行审查部去申请一项贷款。当时,这个客户拥有价值1亿日元的土地。原则上,他能贷到7000万。但我向审查部建议说,贷1亿也可以吧?他们反驳说:“别说蠢话!你难道不知道只能贷资产价值的70%吗?”我理直气壮地回答:“你才蠢呢!这地虽然现在值1亿,但明天就涨到1.2亿了,后天就是1.3亿了,大后天就涨到1.5亿了!到1.5亿的话,70%就是1亿零500万了,现在就是这个行情,反正马上就会涨的,这不是很好么?”审查部人沉思一下,就把章给盖了。

“不是我一个人这样,所有银行都这么干,排队向土地所有人放款,这就是那么个疯狂的时代,仿佛每一寸土地都能长出金子。”他说。

信贷失控的年代,一些社会名流,签个字就能拿到天文数字般的贷款。一个经典例子是,以一曲《北国之春》走红的千昌夫是80年代日本的偶像歌星。他结婚时,银行职员上门推销贷款。

当时,富裕日本人流行到夏威夷去结婚,但那里还没有专门面向日本人的酒店。于是,银行的人就对千昌夫说:“你去结婚可顺便投资建个酒店。”千昌夫说:“我没钱啊。”银行说:“没关系,只要你签个字就可以了。”“能借多少呢?”银行说:“1000亿够不够?”千昌夫傻了,“天哪,不,不,500亿就够了。”银行说:“不,不,你做这个一定要1000亿的。”于是,1000亿就给了千昌夫。

这还没完,第二家银行又来了:“听说您要在夏威夷建酒店?日本人去夏威夷,喜欢在沙滩泡澡,还要去打高尔夫球。你再建个高尔夫球场吧。”就这样,千昌夫名下的贷款总额达到了5000个亿。这些事情,今天听起来近乎天天方夜谭,可在那个年代,这一切居然神一般地发生了。

当下的中国,和当年迷信“一所悬命”的日本一样,世世代代天然对土地有特殊情结,而经济基本面又与当年的日本异曲同工,外汇超储、本币升值、外升内贬、信贷失控以及金融自由化推动。

市场已经在起变化。温州、神木、鄂尔多斯、郑州新郑、湖北十堰等鬼城批量存现,已经有警觉的“灰姑娘”开始离场了,雅戈尔宁可赔4.8亿定金,也要退地杭州的一块地。现在的房地产市场,一半是火焰,一半是海水,市场的分野隐约可现。

经济过度房地产化的结果必然是整个经济体的癌变,长期的“资源错配”必然导致最终的系统性沉沦没,如果继续维个超级泡沫,我们可能会随时听到那一声救命的尖叫……

(本文作者介绍:陈志龙,财经专栏作家,报人。)

本文为作者独家授权新浪财经使用,请勿转载。所发表言论不代表本站观点。

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