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房地产项目融资方案设计

2014-01-21 15:25:07
来源:你我贷

由于目前房地产项目是采用以银行信贷为主的单一融资渠道,在银行信贷被收紧之后,房地产企业没有相应的融资渠道进行有效的资金弥补,会造成其严重的贫血。XY公司是杭州的一家大型房地产公司,其子公司衡鑫房地产公司准备对安徽歙县进行房地产项目开发。因此,在这样的经济背景下,为该房地产项目设计一套有效的融资方案是非常迫切及必要的。

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一、衡鑫公司融资环境分析

(一)衡鑫公司外部融资环境分析房地产融资是个开放的系统,其形成和发展是外部环境与内部环境相互影响的结果。外部环境是指存在于企业外部,如企业所处区域的经济发展水平、当地经济政策、法律法规等对企业融资有影响的因素。而内部环境则是指对房地产企业形成和发展有直接影响的因素,如公司内部管理人员的素质及特点、公司的财务制度及财务现状等。外部环境是客观存在的,企业难以改变且只能去适应环境;而内部环境却恰恰相反,是企业可以控制并且必须控制的环境。

(1)歙县宏观环境分析。全国历史文化名城──歙县,位于安徽省东南部,距杭州213公里,距合肥382公里,黄山市74公里。该县身踞世界著名风景区黄山南大门,是东至杭州南往千岛湖,西去瓷都景德镇,北向江城芜湖、铜陵的枢纽,且处于全省“一线两点”的经济发展圈内,具有明显的区位优势。

歙县经济总量较小,但呈平稳上升趋势,人均GDP以较快的步伐增长。2008年GDP总量为67.6亿元,2006、2007两年GDP总量呈现平稳上升趋势,增幅保持在12%以上,2008年上涨幅度较大达到19.46%。人均GDP以较快步伐增长,2008年人均GDP为13774元,其中2008年、2006年达到了19.5%的增长率,而2007年增长幅度稍有回落,但也保持了10.14%的上涨势头。此外,歙县2008年金融机构存、贷款余额分别达57.7亿元和28.9亿元。

在居民收入方面,歙县呈现出总体水平不高,但人均可支配收入不断上升的特点。2008年人均可支配收入为11111元,2006~2008年人均可支配收入增幅分别为:12.78%,14.65%,18.36%。08年的在岗职工平均工资23413元,但因为旅游业、手工加工业较发达,居民实际收入可能高于政府部门公布的数据。

此外,居民的现住房人均总建筑面积也呈现逐年上升态势,从2005年的人均总建筑面积36.06平方米,到2007年的42.03平方米,短短的两年时间,增长了16.56%,折射出当地居民居住条件相对较好。面对歙县目前的GDP总量小,但增长快的趋势,以及居民的人均可支配收入呈上升的趋势,当地政府大力支持开发房地产项目,以带动当地的经济发展,提高人民的生活水平。

(2)银行政策。2003年6月13日发布的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》以及2004年9月2日颁布的《商业银行房地产贷款风险管理指引》使中小型开发企业取得银行贷款的难度大大提高。在《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》中规定:一是房地产开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高、没有拖欠工程款的房地产开发企业;二是对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款,贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%,贷款期限最长不得超过2年。商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。

《指引》中提出,商业银行对未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证的项目不得发放任何形式的贷款;房地产开发企业的开发项目资本金比例不得低于35%;应对房地产开发企业的性质、股东构成、资质信用等级等基本背景、近三年经营管理和财务状况、以往开发经验和开发项目情况、与关联企业业务往来等进行调查审核;对有逾期未还款或有欠息现象的房地产开发企业销售款进行监控,在收回贷款本息前,防止将销售款挪作他用。

这些规定使得开发资质较差、信用等级较低的中小型开发企业难以从银行获得开发信贷资金,同时也提高了开发商自有资金的持有比例。衡鑫公司属于中小型房地产开发企业,所有这些政策,都将会对其向银行贷款融资产生较大的影响。

(二)衡鑫公司内部融资环境分析具体如下:

(1)衡鑫公司内部管理人员现状分析。虽然衡鑫公司成立时间较长,但内部管理人员缺乏,尤其是缺少工程成本管理、工程质量管理、财务管理和销售策划专业人才。

(2)衡鑫公司财务现状分析。根据歙县的金融环境,目前衡鑫公司的资金来源只能由股东自筹。该项目前期已投入约8800万元;一期开工尚需投入拆迁安置费用4020万元,其中1460万元货币化安置费用和安置过渡费必须马上支付,安置房的建安费可以分期支付给建筑商。因此,一期开工需投入的前期费用只能由股东自筹,即向母公司

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