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抵押贷款热过房贷房产已成业主融资主力抵押物

2014-01-21 15:23:06
来源:你我贷

李先生是一位小企业主,今年以来业务发展得不错,但用于周转的资金却跟不上了。为了保证公司业务不受影响,他将自己的房产抵押给银行获得一笔贷款

今年以来,像李先生这样利用已有房产进行抵押贷款的业主越来越多。有的用于企业经营,有的则用于装修、买车或其他消费,甚至用于子女出国留学,但也有业主通过各种“渠道”用于购房。

“伟嘉安捷”的相关负责人表示,在他们公司做的房产类贷款业务中,以房产抵押进行融资的非交易类贷款量首次超过了买房贷款量。这也是今年房贷市场最显著的特点和亮点。

房产抵押融资渐被业主接受

中国老百姓自古就有“无债一身轻”的观念。最初人们买房时都不愿意贷款,觉得为买房欠银行一大笔债,心理压力很大。但经过十几年房地产市场的发展,贷款买房提前圆住房梦已经被大多数买房人接受。但是好不容易有了自己的房产后,人们不到万不得已是不会把自己的房子抵押出去借钱的。否则住在被抵押出去的房子里过日子,心里总是不踏实。

因此,房产抵押贷款在前几年发展得一直不温不火,但是随着金融观念、理财观念的不断深入人心,人们对于房产抵押进行融资接受度有很大提高。

据一位银行工作人员介绍,前几年来我们银行把自己的房产抵押进行消费贷款或企业经营贷款的人并不多,但是从今年以来这项业务逐渐多了起来。

工商银行北京分行负责贷款业务的陈女士表示,房产除了具有居住的使用价值外,还有很强的金融属性。它是一种很好的贷款抵押物,近年来无论是银行贷款还是民间借贷都非常愿意接受房产作为抵押物。因为房产的保值增值性很强,有这样的抵押物拿在手里不怕放出去的款收不回来。一旦出现贷款还不了的情况,处置房产也比较容易,能保证贷款人的本息收得回来。再加上房产抵押贷款的利率高于按揭贷款利率,所以银行也乐于发展该项业务。

非交易类贷款抢占房贷市场主导地位

从贷款服务机构“伟嘉安捷”今年的贷款情况看,利用房产进行融资的非交易类贷款首次超过房产买卖产生的贷款量。这也是他们公司今年最显著的业务变化。

其相关负责人介绍。非交易类贷款今年占据了主导地位,在整体贷款交易份额中占据60%,表现较为突出。其中抵押贷款交易量占据了整体非交易类贷款中70%的份额。据“伟嘉安捷”统计,首先,今年抵押贷款整体交易量较去年上升30%左右,其中消费需求的坚挺直接刺激了贷款量整体的上涨。其次,随着银行信贷结构化调整,企业经营贷自下半年开始在市场中“崭露头角”,交易量也呈稳步上涨态势。第三,个人及企业无抵押贷款由于自身门槛较高,限制较为严格,因此呈现出“咨询多,交易少”的分化状态。另外,今年宏观政策中对于二套房置业门槛的提高,也刺激了全款购房人群的比重,造成了补按揭贷款交易量的整体上涨。总体来看,非交易类贷款与住房类贷款相比较,占据了一定的主导地位。

抵押消费贷款曲线流入楼市

虽然住房抵押消费贷款今年放贷量有了很大增长,但是按规定,此类贷款是不能用于购房的。据了解此类贷款有一部分已悄然进入楼市,甚至有专门机构协助业主进行曲线融资购房。

2010年10月,监管部门出台政策,要求住房抵押后的消费贷款,只能用于装修、家居、购车等消费,不能用于购房。不过,上有政策下有对策。近两年,部分商业银行通过发卡等形式,规避政策监管。一位不愿具名的银行客户经理称,不管房屋贷款是否还清,向银行作抵押后,银行会发一张不能取现、只能用于指定用途的银行卡,卡内资金不能拿来购房。一般来说,消费者购房时资金会进入开发商受监管账户,消费者持这张银行卡购房,显然行不通。但在实际操作中,由于物业账户并未被监管,这张银行卡会通过缴物业费的形式,向开发商付款,从而购房置业。

除了通过物业公司曲线购房外,更多的业主会假借装修名义将房产抵押贷款用于购房。业主刘先生在五年前购买了一套小户型。结婚后准备要孩子的他觉得这套房已经不够住了,想再购买一套大些的房子。虽然这几年他们又有了些积蓄,但是面对二套房七成首付还是有些力不从心。于是他们想到了将现有房产抵押贷款来付二套房的首付。一中介出主意说:“如果手头资金不够,你可以名下一套房产作为抵押,以个人消费贷款的名义向银行申请贷款,最高可以贷到房产评估价的七成。”

经“高人”这么一点拨,刘先生觉得此计划可行。于是,他以装修的名义,向银行申请住房抵押消费贷款。在刘先生为自己“瞒天过海”沾沾自喜时,银行客户经理又给他出了道难题。“我们要掌握贷款资金流向,需要提供装修合同、装修发票和装修材料详单等,而且我们会把款项直接打给装修公司。”

刘先生将难题抛给了中介,中介告诉刘先生说:“放心,这是我们熟悉的业务,我们有装修公司的朋友,只要支付一定费用作为通道费,保证装修公司把钱打入您账户。如果您在装修公司有熟人,也可自己操作。”

经过一番周折,刘先生将手中一套的房屋作为抵押,申请到了50万元消费贷款,一次性付清了二套房的首付款。

对于这种现象银行人士有着自己的无奈:“使用消费类贷款购房的需求大量存在,各种代办公司也增加了银行审核贷款真实用途的难度。”一般中介都会通过一个第三方公司的账户获得贷款,从流程上看贷款确实给了指定账户。但是实际上却不排除流入楼市的可能。此外,二套房首付提高了房贷的门槛,银行在这方面的业务量明显下降,而抵押消费贷款期限短、抵押物优质、风险相对较小,默许这种业务可以弥补房贷业务量的减少。文/本报记者周宏

摄影/张新宇/东方IC

(北京青年报)

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