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年底银行房贷难批购房者被迫借高息小额贷

2014-01-21 15:23:05
来源:你我贷

本月初在深圳买第二套房的余蓓璐(化名),遭遇二套房最低首付比例从六成提高到七成的新政,一下又有了15万元资金缺口的她被中介推介去向小额贷款公司贷款。“无抵押无担保,当天就可以放贷”,但同时利息极高。“不就是高利贷吗?”面对余蓓璐的这一质疑,小额贷款公司的人很淡定:“现在银行贷款太难,找我们的大把人在。”

购房者缺钱,中介带去找小额贷款

余蓓璐很惊讶,居然连自己这样的普通市民,不用抵押、不用担保也可以贷到几十上百万。“你到中介公司随便问一下,他们会推荐好多这样的小额贷款公司。”余蓓璐联系了中介顾问推荐的一家名为邦信的小额信贷公司,对方王先生并没有多问她用来做什么,只是问了她的月收入,然后就说她的情况最高可贷50万元,如按照她的需要贷款15万元,则一年的利息是1.6万元,所需要的资料仅仅是身份证原件和复印件、户口本以及工作单位地址,“直接带着1.6万元现金过来,即刻放款。”

不过最终余蓓璐并没有选择小额贷款,“这不就是高利贷吗?利息高,周期短,我担心来不及还钱。”她称自认倒霉,最终放弃买下已看中的那套房,转而打算再继续看房,找一套首付在预算资金内的房产。

近半年深圳增加了13家小额贷款公司

然而很多像余蓓璐这样的购房者最终会选择小额贷款,毕竟房价一路上涨,抓紧筹够钱买房是更多人认为比较明智的做法。“从今年5、6月份银行钱荒房贷收紧后,我们公司的业务量逐月递增,一个月的业务量比去年同期增长了20%-30%。”在深圳经营一家小额贷款公司已达8年的王德(化名)说,就在上个月他到惠州、东莞等地开设了分公司。

“以前房贷没这么紧张,购房者通过银行贷款就能解决问题,小额贷款公司中购房业务的比例非常小。”融安投资担保有限公司副总经理王鹏云介绍,他称今年下半年以来的情况是不一样了,需要短期借贷的购房者甚至房企都增多了。

越来越多的人嗅到了这个行业的利润,深圳某房地产律师也和他的朋友开起了小额贷款担保公司,准备主营针对购房者的短期借贷。来自深圳市小额贷款行业协会秘书长王泽云的数据显示,截至本周三全市已开业的小贷公司共计84家,这一规模相对今年一季度营业的71家,增长了13家。

房地产相关公司涉足小额贷款业务

即便在王泽云看来,这一增长量还属于正常,因为按照规划,“十二五”期间深圳拟每年新增20家小额贷款公司,达到100家。但是,业内人士纷纷表示,小额贷款公司数量的增长绝不只与相关金融政策的支持有关,而是基于限贷环境下的“市场需求增加”这一前提。甚至有些跟房地产相关的上下游企业也开始利用平台或客户资源优势,涉足小额贷款,比如世联地产在8月初推出“家圆易贷”,搜房在11月11日推出“家天下消费贷”,次日新浪乐居联合中信银行推出“乐居贷”……

“世联小额信贷是为了帮助置业者在购房付首期款时短期筹措,坚持小额、短期、与世联代理楼盘相结合,利率是小额信贷标准。”世联董事长陈劲松曾亲自为其新开设的业务背书,他称早几年就已经察觉到小额信贷和民间融资火爆,去年花1.5亿元收购了3家担保和小额贷款公司,今年8月率先在深圳、惠州等地启动了小额信贷业务。

一个小额贷款担保公司老板的自白:

前几年给购房者做“零首付”这半年帮小房企贷款赚大钱

今年下半年以来,王德(化名)的朋友都找不到他,电话打过去,不是“正在通话中”就是“已启动来电提醒功能”。每每被问责,王德都一脸掩饰不住喜悦地苦笑“没办法,太忙!”

作为一家小额信贷担保公司的“小老板”,王德没想到,商机来得这么突然。上半年他还在为如何拓展业务发愁,下半年关于银行“钱荒”的报道频频见诸报端,来找王德借钱的公司和个人呈几何倍数地增长了。王德立马对公司业务进行调整,扔掉此前做购房“零首付”的业务,主要做起了更赚钱的房企贷款,而且果断在东莞、惠州等“非一线城市”增设了分公司。

“零首付”业务按贷款总额的3%-4%收手续费

曾在金融机构混迹多年的王德,8年前在深圳成立了自己的小额信贷担保公司,起初主要为一些小企业小公司提供信贷担保和融资业务。在金融机构遍地皆是的特区深圳,开始几年业务量很一般,大多靠熟人关系。

三年前起,随着深圳房价持续飙升,越来越多购房者手头资金不足,寻求“垫首付”途径。嗅觉灵敏的王德很快便发现商机,与某银行的兄弟联手做起购房“零首付”业务。彼时,通过小额信贷担保公司做购房“零首付”成为市场小范围的一种隐秘交易。

“做这笔生意主要就是资源成本和人脉成本。”王德坦言,在这类交易中,按正常程序,购房者无法直接与银行达成交易,但通过小额信贷担保公司,就可以打通购房者与银行之间的交易渠道,小额信贷担保公司则需从中收取手续费。“不过,这需要小额信贷担保公司与银行之间有足够过硬的关系,才能打通这个资金资源。我有一些兄弟在银行,所以做这种业务,对我们公司来说没有任何问题。”

小额信贷担保公司的购房“零首付”业务究竟如何操作?王德称,其公司之前给很多客户做过零首付,办法就是把房产的评估价做高,比如总价100万元成交的房子,按照现行房贷政策,最低首付三成,也就是说在银行做按揭只能贷到70万元。而通过其小额信贷担保公司与银行的关系,银行会把他这套房的评估价做到200万元,那么算下来就可以贷到140万元,这样一来,从银行贷到的款就等于实际总房价甚至超过总房价,零首付如此实现。而在这笔生意中,小额信贷担保公司向购房者收取贷款总额的3%-4%作为手续费。

现在每月接到20多单房企贷款业务

今年下半年钱荒来袭,银根步步收缩,房地产项目获得信贷支持的难度加大,有些开发商甚至通过借高利贷解燃眉之急。但通过民间融资渠道的实际成本其实要高过表面上20%的年利率,因为房企一般不直接面向小投资者,如果找中介的地下钱庄,地下钱庄还要吃掉不少利息,部分房企的民间融资利率就要高达60%。尽管这样的民间融资有非法集资的嫌疑,但渴求资金的中小型房企依然趋之若鹜。

相关报道显示,今年下半年,银行不仅对中小型开发商提高了房贷门槛,对大开发商的贷款审核也变得严格。银行信贷规模将在较长一段时间内保持压缩,这也意味着房企的借款门槛以及成本都将再度提高。有开发商表示,现在银行对于开发贷的审批比过去更为严格,往往只有那些优质项目才能获贷,“除了少数有背景的大型房企,或者是资质比较好的房企外,中小房企从银行获得贷款的可能性非常小。”

如此环境又给了王德发财机会。通过熟人、朋友关系,他很快了解到很多缺钱的中小房企,于是索性扔掉了收益率并不高而且手续繁琐的购房“零首付”业务,把人手腾出来,做起了为房企提供贷款或贷款担保的业务。“现在公司每个月都能接到20几单生意,每天开着车跑来跑去忙得觉都睡不好。”王德称,他的深圳公司很快就“吃不饱”了,最近将业务拓展到了其它城市,在东莞、惠州等周边城市成立了分公司。

帮房企在银行贷到款,手续费要收12%

“一些实力较弱的中小房企,在银行没有很硬的关系,很难贷到款,就需要来找我们。”王德说,这种情况下,有两种贷款模式,一是房企直接向小额信贷担保公司申请贷款,这样的利息非常高,年利率高达20%;二是通过小额信贷担保公司的帮助在银行贷到款,交易成功后,向小额信贷担保公司支付贷款总额的12%作为手续费。此类贷款规模,每一笔可超过1亿元。王德坦言:这笔手续费看似高额,但这其中包含了各种运作成本。说白了,对于小额信贷担保公司和银行而言,这就是一笔钱生钱的生意。

“目前在这个行业里面,有不少小额信贷担保公司都在做这个业务,只要中小企业在贷款融资方面依然处于劣势,只要银根继续紧缩,这种生意就一定会很有市场。”刚在一个月前把皮带换成爱马仕品牌的王德嘴角露出一丝狡黠的微笑。

关于小额贷款:无抵押、无担保,利息是房贷的四五倍

资金来自银行或民间募集,利差高达1.5-3倍

关于小额贷款,官方解释是“以个人或家庭为核心的经营类贷款”,其主要的服务对象为广大工商个体户、小作坊、小业主;无抵押无担保,当天即可放贷;贷款的金额一般为1000元以上,1000万元以下。而在银行贷款门槛节节攀高的当下,经营小额贷款的公司业务范围已经扩散到给企业提供贷款,最高贷款额度甚至有上亿元的。

按照金融业相关法规,小额贷款的最高利率不得超过国家基准利率的4倍。盛泽担保业务总监陈敏介绍,目前小额信贷的行业平均利率水平在一线城市多为2%-3%,在中小城市则月息要3%以上,而由银行提供的消费贷月利息约为0.6%,房贷如按基准利率计算则月利息为0.54%。

而小额贷款公司的资金来源除了少量的股东自有资金以外,主要来自银行和民间融资(如上述小额贷款公司老板王德自称其资金三成来自银行,七成来自民间融资),来自银行的资金月息才7厘,来自民间融资的资金月息1-2分。也就是说,通过从银行套钱出来放小额贷,其中利差高达3倍;通过民间融资放小额贷,其中利差也有1.5-2倍。

典型案例

买房又卖房,遭遇银行房贷迟迟不放借了又再借,两月小额贷利息6万元

原本计划“买大房卖小房”实现无缝换房的陈枫,自称是限贷政策和银行钱荒的受害者。他原本计划先买大房后卖小房来避免“租房”,9月份在同小区内看中一套130平方米的大户型,在缴纳了大户型5万元定金后,便开始抓紧时间卖其正在居住的80平方米的小户型。

在陈枫做了大户型的资金监管后,需要缴纳二套房的六成首付时(9月份当时深圳的房贷政策还是二套房最低首付六成),算上卖房子能拿到的首付款以外,尚有100万资金缺口的陈先生在朋友的建议下申请了小额贷款。流程倒是很简单,递了个申请表示要贷多少,按照一个月3%的贷款利息付了3万元,就拿到了100万贷款,凑齐了首付。

陈枫10月中旬已经将其小户型销售后完成过户,贷款额度也已经审批,原本以为半个月左右就能拿到贷款,岂料直到上周近一个月过去,银行仍未放款,这让陈先生即使在收到了买家的首期款100万元后,还要自行担负着100万元的小额贷款。陈先生找到了买家所申请的银行内部管理层打听,原来目前银行贷款额度十分紧张,很多笔房贷都在排队“还有房贷都排了两个月了。”

银行放不下来款,而借的一个月小额贷又到期了,万般无奈的陈枫只好忍痛再续了一个月的约,为此又找朋友借了3万元付利息。“一个月利息3万元,真真就是高利贷啊,但不借这笔钱就要付买房的违约金,损失更大。”陈枫一脸焦虑,他说最近半月四处托朋友在找银行关系,希望能“插个队”让银行赶紧把他这笔款放下来,然而至今听到的消息还是说“银行贷款越到年底越紧张,明年也不一定宽松”。

典型案例

当前市场存在的

与房地产相关的

小额贷款业务:

零首付

小额贷款公司收取手续费,把房产评估价做高,在银行内帮购房者贷到更多款,银行贷款甚至能超过总房价,由此实现零首付。

民间“高利贷”

客户在购房时有一些资金缺口,转而找小额贷款公司,实现短期的资金周转。

赎楼贷款

购房者为了出售还在银行抵押中的房产,通过小额贷款公司借款用于向银行赎出房产,随后将房产过户给买家后,以买家支付的售楼款或首付、银行按揭贷款归还给小额贷款公司。

房产抵押贷款

名下自有房产,手上有别的投资计划,或者其他消费计划,需要用钱周转,可以找小额贷款公司贷款。

关联性贷款

目前银行贷款紧张,有购房者一次性付款,但有资金缺口,通过小额贷款公司申请贷款现金支付取得房产后,再将房产抵押给银行,向银行申请抵押消费类贷款,在银行发放贷款后归还给小额贷款公司。

房企贷款

房企缺钱也可能找小额贷款公司寻求贷款融资渠道,尤其是一些资金实力较弱的中小型房企,通过银行直接贷款难度大。小额贷款公司收取利息或者手续费用。

风险提示:

1.贷款前,申请者必须先了解正规小额贷款公司的贷款流程和需要提交的资料,如果贷款流程过于简单,或者要求先缴纳一大笔费用而放贷时间延后,则应多留个心眼。尹飞指出,小额贷款实质上是高利贷,如果真的有需求可以尝试,但目前这个行业内鱼龙混杂,贷款者要记住一点,在没有放款前,不要缴纳任何费用。

2.有些小额贷款公司在收取利息之余,还需要缴纳管理费。陈影认为,目前这个行业内没有统一的费用和标准,申请者需提前了解到小额贷款公司报出的利息是否已经涵盖了管理费,或者还要交哪些费用。

3.小额信贷由于门槛低、放款快,吸引了众多贷款者,但这笔资金只适合短暂的资金周转,一旦银行放款有任何阻碍或延迟,就会给购房者带来极其高昂的资金成本,尤其是在目前贷款紧缩的情况下。张茂荣表示要提前预知到过程中的交易风险,比如一旦涉及到诉讼,则资金有可能要拖上一年半载。

4.小额信贷目前通常的还款方式是等额本息还款,也就是说申请者每个月都需要准备一笔还贷资金。提前还款有些还要缴纳违约金。

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