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个人住房抵押贷款

个人住房抵押贷款是借款人购、建、修住房时以借款人或第三者能自主支配的房地产作为抵押物,向银行申请一定数额借款的一种贷款方式。借款人到期不能归还贷款本息的,贷款银行有权依法处分其抵押房地产以获得清偿。

个人住房抵押贷款的风险类型
1.市场风险

市场风险可以分为利率风险、汇率风险(包括黄金)、股票价格风险和商品价格风险,分别是指由于利率、汇率、股票价格和商品价格的不利变动所带来的风险。

2.信用风险

由于我国个人资信体系不完善、贷款期限较长等因素,个人住房抵押贷款将面临较大的信用风险,主要涉及个人和开发商两个方面。个人信用风险主要是借款人因自然原因、社会原因等导致还款能力发生变化,加上主观原因、信用意识差等因素导致的主动违约行为和被动违约行为。开发商的信用风险主要涉及开发商欺诈、项目拖期、质量纠纷、违法销售等问题,使得银行承担的贷款风险由低到高,造成银行潜在的信用风险,甚至于带来损失。

3.操作性风险

商业银行的个人住房贷款仍处于起步阶段,还没有经历过房地产市场低谷的考验,对个人住房贷款的决策管理尚缺乏成熟的经验和有效的手段,形成了较大的决策和管理等操作性风险。在实际操作中,由于市场的激烈竞争,各大商业银行为扩大市场份额,竞相降低贷款人的首付比例、放松贷款人的审批条件,或者没有严格审查贷款人的收入情况,加大了决策风险。在业务办理过程中,没有严格的抵押登记制度,贷款的过程中没有进行责任的严格区分,对客户的资信情况没有进行严格把关,加大了管理风险。

4.其他法律风险

法律风险是由于现行法制环境的限制给银行贷款带来的潜在风险。由于我国现有立法、司法、执法等制度及相关配套措施的缺位.也给银行个人住房贷款带来了一定的法律风险。例如:商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,银行与借款人签订的抵押合同也将随之解除,而此时银行的贷款已经发放,银行原本享有的优先受偿权(债权)将沦为一般的返还请求权,贷款安全性因此大大降低。此外,由于我国目前还没有建立个人破产制度,也给个人住房逾期贷款的追偿带来了很大困难。

 

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