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首套房贷利率上调:购房成本增加谁来买单?

2014-01-21 15:24:48
来源:你我贷

首套房贷利率上调之后,乍眼一看购房者是利率上调的直接损失者,但实际情况可能是最终由开发商买单。

2010年全国房地产市场价格持续上涨,给很多无房者泼了一盆凉水。就当国人认为没有人能够阻挡房价上涨脚步的时候,2011年中国的房地产市场开始提前“入秋”。昔日里“金九银十”的销售旺季,如今被戏称为“铜九铁十”。

继二套房贷在1.1倍基准利率基础上继续上浮之后,京沪深穗四大一线城市首套房贷也步入利率上浮的时代。这一现象引发了舆论的高度关注。多位银行业内人士也证实,目前已有多家银行上调首套房贷利率5%―10%。

据中国指数研究院针对100个城市全样本[最新消息价格户型点评]调查数据显示,今年9月100个城市住宅平均价格为每平方米8877元,环比下降0.03%,这是去年9月以来的首次下降。这也进一步加剧了房价天枰向买方市场倾斜。17日,佛山限购紧急叫停之后,房地产市场非但没有迎来利好,首套房贷利率上调的阴云再次笼罩在开发商的头顶。

这也不少质疑之声,担心此举有悖于楼市调控的“差异化信贷政策”精神,有悖于国八条精神。表明房地产调控已经进入“无例外”阶段。这种“宁可错杀千人,也不放过一个”的做法,打压房地产投机行为的同时,也打压了自住型刚性需求。

笔者认为,从目前的房地产市场买卖方处境而言,首套房贷利率上调对开发商的负面影响更大。此番贷利率上调无异于变向加息,首套房贷利率上调或将促使开发商进一步下调房价,补偿购房者损失。同时,此次银行首套房贷利率上调并非银行会下文要求,属于银行正常商业行为,也不能视为是调控政策进入“岔道”,目前并有停止首套房贷利率上调的消息出来,“拨乱反正”的可能性不大。

随着数量型调控工具的不断加码,目前大型金融机构已达到了21.5%的高位,这也使得银行内部体系的钱荒不断蔓延。根据央行公布的2011年上半年金融机构贷款投向统计报告显示,上半年房地产开发贷款新增2098亿元,同比少增2325亿元,同比剧减53%。房价上涨产生的泡沫对银行信贷已构成较大威胁,对此银行也开始不断降低房地产贷款比重,2011年银行业半年报显示,地产业务贷款占比出现下降。

在房地产调控空前严厉的2010年,导致房价出现逆市上涨的主要一个原因便是,房地产信贷资金充足。2010年一季度房地产人民币贷款新增8457亿元,占一季度新增人民币贷款总量的三分之一,大量信贷资金流入房地产市场,也造成了上半年房地产市场价格的逆势上涨。

而目前的信贷资金紧张,致使放贷门槛提高审批时间延长,加剧了房地产企业的资金回笼难度,剖析目前房地产企业的资金来源。约40%的资金是企业自有资金,另外40%是依靠银行贷款,最后20%则是通过民间拆解而得。资金链的压力在步步紧逼,开发商的价格大旗已经扛不住多久。

从各种情况来看,目前房地产市场拐点趋势越发明显,如果房价出现大幅持续下行,银行需要提前拨备资金以抵御风险,这导致银行将继续提高贷款利率与首付比率,从而降低房贷承载的风险。一般来说,银行的房地产贷款在30%以下会比较安全,但紧缩政策下,银行业仍然担心巨额房地产带来的潜在风险。

房贷利率上调之后,成本上涨由谁承担是很多人关心的话题,乍眼一看购房者是利率上调的直接损失者,但笔者认为利率上调将最终由开发商买单。买卖市场之中谁掌握了主动权,等于涨价了风险转嫁权。保障房、限购与利率上调,导致购房者观望情绪进一步加剧的情况之下,开发商或将主动降价出击。

来源:财讯网

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