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房贷利率上调迫使房产商改变销售策略

2014-01-21 15:24:48
来源:你我贷

提要:风声鹤唳的房地产业又陷入了新的危局。与诸如限购、限外等行政手段纷纷指向需求端不同的是,直指行业金融命脉的“限贷”正在行政手段的基础上演绎出“更市场化”的版本,且在需求端和供应端层出不穷,无论利率的提升还是名目繁多的附加费用,成本的再度提升都已是不争的事实。

风声鹤唳的房地产业又陷入了新的危局。与诸如限购、限外等行政手段纷纷指向需求端不同的是,直指行业金融命脉的“限贷”正在行政手段的基础上演绎出“更市场化”的版本,且在需求端和供应端层出不穷,无论利率的提升还是名目繁多的附加费用,成本的再度提升都已是不争的事实。

一周以来,据本报记者在北京、上海、深圳三地市场的调查,各城市的房贷和开发贷市场都呈现出了错乱纷杂的局面,而银行的调整焦点均锁定于利率上调。

在北京,个人购房者要想获得二套房贷款,就需要提高自己对房贷利率的心理承受水平,因为在额度有限且排队者众多的前提下,银行更倾向于发放利率浮动较大者或者新房房贷,二套房房贷的利率已普遍调高至基准利率的1.2~1.3倍,更有甚者已达到了基准利率的1.5倍。

相似的状况也出现在深圳,当地的银行纷纷以“额度占用费”、“财务顾问费”等名目提高房贷的收益,更大的纠纷则源于银行取消年前承诺的利率八五折优惠,引发“利率折扣调整受害者”群体迅速抵制和上诉。

而在上海,大中型银行在开发贷方面的严格审查和谨慎,成就了上海城商行和上海农商行的商机。据知情人士透露,上海农商行仅1月份就已发放了全年信贷额度的30%,而目前上海城商行和上海农商行对开发贷的要价普遍为利率上浮20%……

种种乱象背后,既有今年整体资金面趋紧、银行主动调整收益格局的因素,更蕴含着房地产业已成为监管层控制通胀和调整经济结构焦点区域的本因。

数据显示,今年1月下旬开始,国内资金面持续紧张。7天回购利率一度突破8%的历史高位,而隔夜SHIBOR(上海银行间同业拆借利率)则在1月27日达7.9997%,隔夜SHIBOR连续9天停留在5%以上高位。

“监管层已把管理房价作为缓和通胀的通道之一,可以预见今年楼市成交量以及房贷规模都将下降,国家在做结构调整,银行除了以价补量,也要借此机会进行内部调整。”南方某股份制商业银行零售业务部负责人向本报记者表示。

房贷利率的变化在卡住购房需求释放的同时,也在倒逼着房地产企业销售策略的转变。

“预售资金一直是房地产公司重要的输血来源,近年的比例一直保持在30%以上,目前的宏观调控已使楼市冰冻,若持续时间比较长,房地产公司必然需要调整销售策略来应对资金链的压力。”中央财经大学银行业研究中心主任郭田勇表示。

无独有偶,行业标杆的万科A(000002.SZ)继设定今年的销售目标不超过1400亿元后,近日又公开表示,要尽量减少拿地量,以保证有充裕的资金渡过行业的低谷期。

万科董事会秘书谭华杰表示,做出这个决定的主要原因就是针对此轮国家关于房地产业调控的大势判断。在上轮2007年年底房地产调控中,万科因其对房地产市场趋势的准确判断而率先降价,不仅成功地渡过了全球金融危机,更进一步捍卫了其行业领先者的地位。

更严峻的考验还在于房地产融资渠道的全面“血栓”。

近日有消息称,“银监会已放松房地产信托贷款”和“银行全面停发开发贷”。该消息随即得到了银监会的辟谣,其表示“对地产业务的监管政策和要求未发生改变”。虽然被证实这只是虚惊一场,但也昭示着房地产业的“钱景”将在今年遭遇更加窘迫的局面。

延伸阅读

社评:谨防借调控之名谋银行之利

深圳银监局:督促银行妥善解决个人房贷问题

京沪深穗首套房贷利率开始上浮

专家称:取消存量房贷优惠利率恐违法

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