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土地流转信托破题实施募集仍需时日

2013-11-05 14:53:07
来源:网络

本报记者王兆寰张夏楠北京报道

备受市场关注的土地流转信托开启破冰之旅。10月10日,首只土地流转信托计划——“中信·农村土地承包经营权集合信托计划1301期”花落中信信托。该项目旨在发挥信托制度优势,促进农村土地的合理高效利用,保障农民的稳定持续利益,推动农业及广大农村地区的发展。

据中信信托董秘张继胜介绍,目前只是产品的成立阶段,推进实施还有很多工作要做。业内人士指出,此款土地流转信托的创新意义更大。

金融创新“落地”

据悉,此次信托计划涉及流转的土地面积达5400亩,流转后土地拟建设现代农业循环经济产业示范园,由安徽帝元现代农业投资有限公司作为服务商。

对于此次信托计划,业界均予以肯定,其不仅是一种金融创新,更是以实现农村土地流转为目的,促进土地使用权规范有序流转,加快农业现代化和新型城镇化建设的举措。

在中信信托董事长蒲坚看来,此只信托计划是在保持土地性质不变的前提下,通过土地的重新归集、整理,将零散的农用地转移集中到现代农业种植企业手中,如专业农业经营公司、家庭农场或种粮大户,通过集约化经营,形成规模效益,科学推进土地流转,提升农户的地租收入,再通过信托产品特有的设计,公平合理地将集约经营提升的地租收入在农户、土地整理者之间进行分配,让农民成为真正的受益者,充分保护农民的长远利益和根本权益。

据中信信托业务负责人吴超杰介绍,流转后土地拟建设现代农业循环经济产业示范园,规划为五大板块,涉及到二十多个子项目,具体包括:现代农业种植及水资源保护工程、现代化养殖、生物质能源和基质肥项目、设施农业和农业物联网、农业科研平台。五大板块将形成完整的农业循环产业链,实现农业高产出、高效益、低能耗、低排放,同时提高农民科技素养,提高劳动生产率、增加就业率,促进GDP大幅增长,具备广泛的示范效应和可复制性。

而刚刚结束在西南某省调研的张继胜认为,目前农村土地流转主要存在的问题是分散、零散及法律文件不规范,包括农户家庭内部、农户与农户之间,农户和村委会、农户和产业方都会产生各种矛盾。此外,农业产业的品类单一,土地整改、农用设施方面也都存在不足。

张继胜表示,目前只是产品的成立阶段,前期做了大量的沟通、调研等基础工作,现在尽职调查及控制流程已经走完了,产品刚刚设立,推进实施还有很多工作要做。

混合型信托产品

根据项目成立公告显示,此项信托产品为期12年,信托计划的A类委托人为安徽省宿州市埇桥区人民政府,信托计划成立时发行A类信托单位5400万份。

对于该产品的特点,吴超杰告诉记者,与常规的集合信托有所不同,它是包含财产权和资金信托结构化的混合型信托产品,其内容可分为三类:一是农民将5400亩土地的承包经营权作为信托财产,委托给信托公司进行经营管理;二是针对流转土地区域内的土地管理、设施建设及技术推广等发行的资金信托计划(查询信托产品);三是用于地租支付,以及应对土地整理期间短期流动性问题而发行的资金计划。

对于项目的具体操作,吴超杰表示,该信托计划分两步走,先做土地承包经营财产权部分的信托,具体的资金信托要根据项目运转及资金需求情况来发行。整体的信托计划期限为12年,但资金信托计划可能从3个月到2年不等。资金信托计划的收益来源于土地整理之后的地租提升。

目前,主要是落实一些项目的报批手续,以及产业园的招商招租。一旦协议签订,政府批文拿到手,就可以进入资金募集阶段。

收益率惹关注

就投资者而言,对收益率自然是最关注的。吴超杰强调,为了保障资金信托投资人的收益,项目遵循两条原则:一是订单保障。先是由服务商招商招租,进入产业园的企业,有确定的订单后再提供定制服务;二是服务商给予的风险防控承诺。如果引入的企业发生了市场风险,服务商有提供差额补足的义务。

就信托财产部分来说,该项目向农户支付的地租是按每年每亩1000斤国标三等小麦的价值支付。除地租类收入外,在扣除设施、服务等费用后,地租增值收益70%的部分也将归属农民。此外,农民在土地流转之后转变为产业工人,也可有相应的打工收入。

根据测算,如果农业产业园能够实现所有的既定目标,单亩产值将会达到5000元以上。

对此,用益信托研究员帅国让认为,该产品是信托在投资领域方面的一大创新,因为此款土地流转信托的期限较长,为12年,资金的流动性较弱,同时,因此类信托为首次发行,为了使投资者接纳此类信托,预计收益不会很低。不过,投资风险一定会存在,受托方中信信托的资质较好,风险把控能力较强,但是投资在考察收益的时候,关键要看如何经营土地,即还款来源是什么。

养老理财“稳”字当头

刚刚过去的重阳节,以养老为卖点的各色理财产品也火了一把,养老理财在这个特别的节日里被引起重视。由于老年人理财往年出现的亏损案例不在少数,为防止投资者省吃俭用积蓄下来的养老钱遭受损失,理财专家反复提醒:养老理财必须“稳”字当头,安全第一的前提下再考虑收益性等其他标准。

一般来说,养老理财被分为两类,一类是针对老年人的理财需求;一类是针对中青年的养老金储备需求。对于前者而言,考虑到老年人的风险承受能力、资金使用特征和理财目的,选择投资对象时应依次衡量安全性、流动性和收益性。老年人不宜投资风险较高、收益波动剧烈的品种,也不宜投资流动性低、需要用钱时无法兑现的理财工具。像低风险债券型理财产品、债券型基金、货币基金等都是传统理财方式中比较适合老年人投资的;这些产品往往具备风险低、流动性较高的特征,收益率稳定但是普遍偏低。今年以来国内基金公司也开始关注巨大的养老理财市场,除了传统的债券型产品,还新诞生了符合养老需求低风险、高流动性、稳健收益的混合型基金产品,但收益率在同类产品中颇具竞争力。譬如海富通养老收益混合基金,作为国内首只以追求绝对收益为目标的公募基金,其业绩比较基准是3年期银行定期存款利率(税后)+2%,即6.25%。该目标普遍高于目前养老理财产品市场上4%-6%的平均收益水平。

而针对中青年的养老金储备需求,选择投资方式上可以将流动性标准放低,通过低风险、高收益的长期投资完成理财目标。在很多发达国家,基金所特有的专家理财、分散风险、投资门槛低等优势早就令其成为养老金储备的首选对象,追求绝对收益的低风险混合型基金则不失为更理想的养老理财定投对象。以海富通养老收益混合型基金为例,其既可通过灵活的资产配置优选符合当下宏观经济环境的最佳资产品种,又同时运用止损策略规避市场波动风险,可谓攻守兼备的抗通胀利器。

(文/海富通基金)

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