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目标美国房地产基金出海

2013-11-05 14:53:07
来源:网络

北京(楼盘)君业投资基金管理有限公司目前计划购买的这栋写字楼,位于纽约市中心,面积约5万平方米,总价约6亿美元,单价1.2万美元/平方米(约合人民币7.3万元/平方米)。目前,该基金计划募集资金,首期现行收购该写字楼49%的股权。

该写字楼现存租户的平均租金为807.3美元/平方米/年,按此租约水平计算,其满租的情况下租金收入超过4000万美元/年,租售比为7%。

不过,目前该写字楼的最大租户,租用面积约1万平方米,租约将于今年底到期。此外,目前新的最大租户是一家大型中资金融机构,拟入驻该写字楼。收购完成以后,该楼将主要面向中资机构驻纽约总部出租。

北京君业投资基金管理有限公司董事长彭俊明表示:“随着租约的调整,按目前新的市场租金进行出租,租售比能够达到约10%。加上银行贷款的杠杆效应,不考虑未来写字楼升值,也不考虑未来美元兑换人民币汇率可能的上升,年均投资收益率可稳定在12%左右。”

这一收益率的实现,也有赖于收购完成后租赁状况、租赁价格达到预期。

据了解,目前该写字楼资产由美国一个私人家族房地产信托投资基金持有。北京君业投资基金管理有限公司对该写字楼的收购,将通过对该信托基金的收购来完成。

彭俊明表示,对此类资产的收购有两种方式可以实现,一是企业直投,需要通过国家外汇局、商务部等部门的批准;二是在国内成立一个QDII基金(即成立在国内的以境外资本市场为投资对象的基金,简言之就是帮国内投资者实现境外理财),将美国持有该写字楼的信托基金装进来。

目前,国内以海外房地产市场为主要投资对象的基金,主要以公募基金为主,且数量并不多。这些公募基金一般投资的内容也比较广泛,例如,国泰美国房地产开发基金,主要投资于住宅房地产开发链条上的上市公司,包括建筑商、家具家电、建筑建材、房贷机构等。

针对国内普通投资人、以境外某一个单一资产为收购对象的私募基金目前并不多见。彭俊明表示,此次募集资金只是针对纽约这一写字楼项目,对投资人来说投资主体很清晰,据计划,如果收购成功,1年之内将把这一资产在美国以RETIs的形式公开上市,现有首期投资人可选择公开交易退出。

今年5月、10月,分别有境外媒体报道中国国家外汇管理局拟将更多外汇储备投资美国、欧洲的房地产市场。无论如何,对于投资人而言,随着国内众多城市,尤其是一线城市房价、地价高企,现在进入房地产市场可能存在的风险在增加,再加上其他因素,中国财富阶层向境外转移资产的需求是确实存在的。

困境与风险

排除房价上涨因素,租金回报就能够实现收益率的优质房地产资产缺乏,是国内房地产面临的真实困境。这也是海外资产能够吸引追求稳定回报投资人的重要原因。

以北京的高端写字楼市场为例,世邦魏理仕环球研究部华北区董事陈红飞表示,北京写字楼租售回报率为5%左右。

而北京住宅市场,租售回报率一般只有2%左右。

陈红飞表示,二三线城市,写字楼整体买卖案例很少,且需求受市场的波动大,这方面的数据更难以掌握。

在过去,投资国内房地产,主要的收益来源于房价的快速上涨。

还有一种获得较高的租售回报率的方式,是以较低的价格收购烂尾楼等资产,通过后期的改善、包装来获得更高的回报率,不过这一方式,在目前国内一线市场也较难实现,一是受整体市场行情的影响,资产报价往往偏高;二是此类资产涉及情况复杂,往往只有少数专于此领域的公司才能胜任。

对于国内投资人境外购买房产的方式,21世纪不动产北京中天大业总经理邓中文认为,资金总是向更加安全、更加划算的方向走,而且现在境外购买房产,有利于消化外汇。

但同时邓中文表示,问题在于,在国际市场上,往往出现中国人买什么,什么就涨价,这并不只是因为中国人钱多,更主要是因为中国人没有定价权。

也有一些市场人士,将中国人购买美国房地产的行为,与上世纪80年代日本房地产泡沫破灭前日本企业热衷于在美国购买大楼相比较,并对此行为产生担忧。

此前,中国外汇投资研究院院长谭雅玲曾对媒体表示,因两国发展阶段、货币属性及全球流动性状况都截然不同,目前中国投资者的行为,与当年日本企业的行为,并不具有可比性。不过她也表示,中美房地产市场在运行周期、房产税征收、交易法律框架等方面完全不同,建议投资者不要盲目跟风。

彭俊明表示,基金是为投资人服务,主要看项目的收益率,看好这个项目,是因为预期有稳定的回报率,目前已经有部分中资机构、保险(放心保)基金有意向投资。

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